近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格方面出現(xiàn)普漲現(xiàn)象，其中，67個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比上漲，68個(gè)城市出現(xiàn)同比上漲。
全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)有漲有落。其中，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積、土地成交價(jià)款，商品房銷(xiāo)售面積等指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度上浮。在上述指標(biāo)中，相比于1-7月份，除全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售面積增速出現(xiàn)回落外，其余指標(biāo)增速均有所上漲。
房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮仍在繼續(xù)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)8月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況進(jìn)行了解讀。劉建偉表示，從總體來(lái)看，一二線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)總體平穩(wěn)，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.9%；31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，同比上漲8.6%，漲幅均有所擴(kuò)大。三線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格有所上漲，35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲2.0%，同比上漲8.3%。
“當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮還在繼續(xù)。”中國(guó)社科院金融發(fā)展室原主任易憲容曾撰文表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商對(duì)土地購(gòu)置需求越來(lái)越大，這表明房地產(chǎn)商仍然看好未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)土地的價(jià)格也在全面上漲，土地流拍僅是個(gè)例，國(guó)內(nèi)的幾大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上半年的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)也印證了這一點(diǎn)。
“當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量越來(lái)越多，這也解釋了70城房?jī)r(jià)環(huán)比增幅曲線反彈的態(tài)勢(shì)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)明顯是走強(qiáng)的，至少在價(jià)格上是有類(lèi)似表現(xiàn)，一二三線城市的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了漲幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。
“通過(guò)對(duì)近期各類(lèi)市場(chǎng)的觀察，部分城市樓盤(pán)預(yù)售政策有所調(diào)整，類(lèi)似調(diào)整都會(huì)帶來(lái)價(jià)格的上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，即便部分城市市場(chǎng)交易可能表現(xiàn)一般，但是價(jià)格本身已經(jīng)出現(xiàn)了新的變化，即今年上半年屬于相對(duì)偏低的水平，目前已基本從底部開(kāi)始反彈。
近期房?jī)r(jià)上漲和今年年初的判斷明顯是不一致的，很多判斷認(rèn)為今年下半年市場(chǎng)降溫，但現(xiàn)在出現(xiàn)了反彈。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這背后和購(gòu)房需求積極入市，部分預(yù)售證管控相對(duì)放松等有關(guān)，其核心原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較強(qiáng)的購(gòu)房需求。
從橫向看，三線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度最大，同時(shí)近期包括唐山、秦皇島等環(huán)京區(qū)域的城市房?jī)r(jià)也在上漲。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一個(gè)重要的原因在于，南部環(huán)京區(qū)域的購(gòu)房政策相對(duì)較緊，所以此類(lèi)北部的城市市場(chǎng)交易會(huì)相對(duì)更加活躍，進(jìn)而價(jià)格容易反彈。
值得注意的是，盡管一二線城市調(diào)控政策力度較大，但上漲城市數(shù)量依然較多，特別是中西部面積銷(xiāo)售上漲幅度均遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均漲幅。三線城市成為本輪房?jī)r(jià)上漲的集中區(qū)域，原因在于三四線城市棚改等政策帶來(lái)的高峰期依然存在。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。
后期房市調(diào)控或?qū)⒓哟a
“從房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)看，8月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅為1.5%，同比增幅為8.0%。而隨著環(huán)比數(shù)據(jù)的擴(kuò)大，同比數(shù)據(jù)此前持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)不再，即同比增幅數(shù)據(jù)也開(kāi)始擴(kuò)大。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，近期環(huán)比和同比幅度都開(kāi)始擴(kuò)大，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭在增強(qiáng)。
“后期房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依舊較強(qiáng)。一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，這種態(tài)勢(shì)也會(huì)促使近期各地繼續(xù)出臺(tái)政策，房地產(chǎn)調(diào)控加碼的可能性很大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)第四季度會(huì)有各類(lèi)管控出現(xiàn)，即房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)保持，但是幅度或受限制。政策發(fā)力點(diǎn)會(huì)集中在對(duì)房屋交易秩序的管控，尤其是在房企、中介公司、租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的管控方面；同時(shí)后續(xù)或在積極增加供地，在供地和拿地方面或會(huì)有新的鼓勵(lì)性政策。
國(guó)信房地產(chǎn)分析認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)保持高壓的態(tài)勢(shì)下，市場(chǎng)供求關(guān)系改善，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)中有落，銷(xiāo)售面積繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將保持窄幅波動(dòng)。與此同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)住房存量的增加以及租購(gòu)并舉的政策引導(dǎo)，后期規(guī)范和促進(jìn)租房市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
今年以來(lái)，住建部多次約談房市熱點(diǎn)城市，近日又再次公布了一批專項(xiàng)行動(dòng)中各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的力度不減。堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲和住建部的堅(jiān)決問(wèn)責(zé)將成為后期國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走向的風(fēng)向標(biāo)，也表達(dá)了政府調(diào)控樓市的決心和魄力。
此次北京出臺(tái)的公積金貸款新政，也充分說(shuō)明了房地產(chǎn)政策管控依然較為嚴(yán)厲，尤其是結(jié)合公積金貸款的實(shí)際情況，采取了相對(duì)收緊的政策內(nèi)容。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控內(nèi)容。從現(xiàn)在的購(gòu)房政策看，本身已經(jīng)較緊。而現(xiàn)在公積金政策繼續(xù)收緊，尤其是額度減少，對(duì)剛需購(gòu)房者的壓力較大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響偏利空。此外，這也與租售并舉、大力鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)的政策意圖不謀而合。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也持類(lèi)似觀點(diǎn)，他認(rèn)為此次北京公積金新政的出臺(tái)會(huì)進(jìn)一步減弱需求。公積金貸款雖然額度有限，但其利率較低，能夠幫助購(gòu)房者減輕還貸壓力。在目前商業(yè)信貸保持緊縮的狀態(tài)下，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力本就受制約。此次公積金政策調(diào)整不僅影響低總價(jià)的剛需市場(chǎng)，還會(huì)影響換房鏈條的中高端改善市場(chǎng)。由此估計(jì)，四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率會(huì)出現(xiàn)“降溫”。
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