房企四大派系論劍：粵軍領(lǐng)頭浙系啞火

　　地產(chǎn)賽道，百舸爭流。

　　隨著年報的陸續(xù)“揭曉”，一片數(shù)字矩陣間不僅折射出每家房企的自身發(fā)展，也直接影響到其所屬派系的隊伍表現(xiàn)，有強者恒強的歡愉，亦有日薄西山的無力。

　　粵系獨占鰲頭

　　從2016年起連續(xù)三年，房企三強的龍頭寶座成了粵系房企的內(nèi)部競爭，碧桂園、萬科、恒大三家輪流坐莊，較其他房企幾個“身位”的領(lǐng)先差距也讓市場相信，三巨頭的格局在未來依然要持續(xù)一段時間。即便是距離三強最近的融創(chuàng)，其董事會主席孫宏斌也坦承：“前面的我們追不上。”

　　相較于同行仍在加速沖規(guī)模欲突出重圍，云巔之上的三強已然準(zhǔn)備由高速增長轉(zhuǎn)有質(zhì)量增長，將目光望向更遠的天空。即便如此，三強的年報依然各具看點：碧桂園的規(guī)模、萬科的戰(zhàn)略、恒大的利潤。

　　2018年，無論是銷售還是拿地，碧桂園都呈現(xiàn)出控制的態(tài)度。不僅業(yè)績會相較以往顯得拘謹(jǐn)約束，此前一貫披露的合約銷售業(yè)績也改為公布權(quán)益口徑，碧桂園董事局主席楊國強在會上將這一變動解釋為“希望讓大家一目了然碧桂園的銷售情況”。

　　不過即便如此，碧桂園共計5018.8億元的權(quán)益銷售金額，也讓市場對其流量金額沖向的高度充滿好奇與驚嘆。

　　去年，“提質(zhì)控速”的碧桂園開始加碼發(fā)展農(nóng)業(yè)與機器人，因此今年碧桂園的年報首次出現(xiàn)了12.24億元的研發(fā)費用。

　　在楊國強看來，“機器人業(yè)務(wù)研發(fā)的成本不是很高，不過研發(fā)成功之后量產(chǎn)需要投資資金，而量產(chǎn)之后就有效益了”。楊國強頗為自信道：“相信在明年的業(yè)績會上，你們會很開心看到我們努力的成果。”

　　雖然規(guī)模不及碧桂園，但恒大全年的凈利潤整整高出“宇宙第一房企”200多億元，達722.1億元，較2017年增長106.4%，凈利潤率達15.5%，相較2017年上升4.2個百分點。

　　再次穩(wěn)坐“利潤王”也讓恒大集團董事局主席許家印對造車充滿信心，即便明知新能源汽車造車難度大，恒大依然定下了3至5年內(nèi)要成為世界上規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團。

　　“車間主任”出身的許家印對于造車似乎勢在必得。據(jù)媒體報道，3月31日，恒大內(nèi)部下令，要在全集團系統(tǒng)在冊員工內(nèi)海選人才，進入恒大新產(chǎn)業(yè)：汽車集團、新能源科技集團和動力科技集團。計算下來，這一波從老恒大轉(zhuǎn)移進新產(chǎn)業(yè)的人才總數(shù)至少將達到1975人。

　　恒大這么做的理由是：進一步加強新產(chǎn)業(yè)集團團隊建設(shè)，打造一支思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、敢打敢拼的恒大鐵軍，實現(xiàn)員工隊伍與集團公司共同發(fā)展。

　　因此，對于新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，恒大不僅一擲千金，人力方面也不遺余力予以傾斜。

　　雖然同為龍頭，但在多元化的發(fā)展上，似乎碧桂園和恒大在左，“標(biāo)桿”萬科選擇往右。

　　自2018年下半年在內(nèi)部會議提出“活下去”、“收斂聚焦”等口號以來，2018年的業(yè)績會上萬科再次討論了地產(chǎn)行業(yè)未來面臨的高度不確定性，并重申“聚焦主航道，鞏固提升基本盤”的發(fā)展方向?；颈P涉及處于核心地位的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，以及被歸類到“其它業(yè)務(wù)”的物業(yè)服務(wù)、租賃住宅等業(yè)務(wù)。

　　萬科集團董事會主席郁亮現(xiàn)場反問媒體，“我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)這么賺錢了，還能指望找到更賺錢的業(yè)務(wù)嗎？是不是能找到比地產(chǎn)更賺錢的業(yè)務(wù)？”隨后他給出否定的回答。

　　因此，萬科在年報中就提及寄托新業(yè)務(wù)取代房地產(chǎn)的可能性之難：至少需要建立6個千億級業(yè)務(wù)，才能再造一個“今天的萬科”。

　　粵系軍團競爭的殘酷在于三巨頭光芒太過耀眼，一定程度上會遮蓋其他企業(yè)的發(fā)展。

　　除了上述三家，不斷變強的華潤置地、負債沖規(guī)模的富力、千億后降速的雅居樂、正在踏上千億征程的合景泰富、灣區(qū)“舊改王”佳兆業(yè)等都是粵系房企內(nèi)不可忽視的角色。

　　閩系勢頭兇猛

　　相較于第一梯隊的“氣定神閑”，二梯隊的閩系房企始終行走在不斷奮進的路上，更直觀的變化在于，有別于此前外界給閩系房企貼上的“高杠桿”、“激進”標(biāo)簽，世茂、陽光城等閩系房企則讓市場更多地看到了穩(wěn)扎穩(wěn)打的力量。

　　今年的世茂業(yè)績會，是許世壇自2019年初出任公司總裁以來首次獨挑大梁。

　　少將掛帥下的世茂也交出了一份頗為亮眼的成績單：2018年世茂實現(xiàn)簽約額1761.5億元，同比上漲74.8%；完成營業(yè)額855.1億元，同比上升21.4%；實現(xiàn)核心利潤117.3億，同比上升25.3%。

　　這一成績排名行業(yè)11位，但世茂對此顯然并不滿意。在業(yè)績會上，許世壇再度流露出對規(guī)模的渴望，他直言：“去年是11名，還能不能往上走，我相信應(yīng)該吧”。畢竟，在高光時刻，世茂曾位居行業(yè)第8。

　　即便如此，談及未來業(yè)績，世茂依然審慎，其將2019年的銷售目標(biāo)定在2100億元，同比增幅約20%。許世壇坦言，這一目標(biāo)制定得確實比較謹(jǐn)慎，但其相信在“2100億上還可以多做一點”。

　　土儲方面，世茂會持續(xù)投入銷售的40%、回款的50%用來買地，而其近來的動作也釋放出其加碼收并購端的力度，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年一季度，世茂新增的貨值中，有接近85%是通過收并購獲得。

　　許世壇在業(yè)績會上表示，今年一季度，世茂已經(jīng)發(fā)生很多重大的投資，其中就包括對一些中小型甚至大型開發(fā)商的收購，“我們跟排名前20、前50、前100的（房企）都有一些收購項目，已經(jīng)談好了，或者已經(jīng)在轉(zhuǎn)股了”。

　　上述這些投資，率先揭曉的是泰禾。3月下旬，短短一周時間，世茂已經(jīng)從泰禾手中購入了杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3個項目的相應(yīng)股權(quán)，總交易對價為28.19億元。

　　這或許僅僅是個開始，許世壇曾透露，世茂和泰禾已經(jīng)達成了戰(zhàn)略合作。“現(xiàn)在只公布了兩個項目，我不好多說其他?？梢酝嘎兜氖?，我們之間的合作不止這兩個項目。”許世壇強調(diào)，這只是合作的一部分，“實際上我們合作的范圍要大很多”。

　　這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣，也為世茂今年征戰(zhàn)二級市場鋪墊了一個不錯的開端。

　　同為閩系的陽光城，在“中海四子”合體后也交出了一份不俗的成績單。

　　2018年，陽光城全年實現(xiàn)銷售額1628.56億元，其中權(quán)益銷售額1183.25億元；營業(yè)收入為565億元，同比增長70%。

　　負債方面，陽光城扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為60.84%，同比下降6個百分點；凈負債率雖然同比減少70個百分點，降至182.22%，但依然高于行業(yè)平均負債水平。

　　現(xiàn)金流方面，陽光城2018年的平均回款率達到80.05%，期內(nèi)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入218億元，同比增長147.55%，連續(xù)兩個會計年度保為正。這主要得益于深諳財務(wù)智慧的吳建斌加盟后對陽光城財務(wù)層面的管控成效立顯，畢竟此前陽光城連續(xù)四年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負數(shù)，讓市場一度質(zhì)疑其蒙眼狂奔。

　　即便如此，對于陽光城來說，2018年依然是個“多事之秋”，先是大股東陽光控股幾乎將全部股份質(zhì)押，隨后又公開號召全體員工增持陽光城股票，股價、資金、負債等一系列問題隨之顯露，總裁朱榮斌坦言：“2018年，陽光城的基礎(chǔ)確實不太好，到了2019年，我們就從容很多了。”

　　浙系集體啞火

　　相較于粵系和閩系的愈發(fā)壯大，浙系房企曾扛起行業(yè)品質(zhì)大旗，如今卻掉隊于行業(yè)提速中，愈發(fā)被邊緣化。

　　“浙系一哥”綠城去年剛剛經(jīng)歷了一場換帥風(fēng)波，“老綠城”曹舟南辭任，轉(zhuǎn)由中交出身的張亞東執(zhí)掌帥印。即便在2018年中期業(yè)績會上，張亞東透露帶了份“娘家”中交的厚禮――綠城中國與中交下屬的16個單位，簽訂了近30個項目協(xié)議，總金額達2500億元，但綠城中國的全年業(yè)績依然難言樂觀。

　　2018全年，綠城中國合同銷售額為1564億元，增長6.9個百分點，行業(yè)排名下滑6位，距離年初定下的1600億業(yè)績目標(biāo)尚有40億左右的差距，這也意味著，綠城是本年度僅有的幾家業(yè)績不達標(biāo)企業(yè)之一，6.9%的增速也創(chuàng)下了近三年最低。

　　具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)合約銷售額為1012億元，代建銷售額為552億元，代建規(guī)模占比房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模超過一半。

　　除了銷售業(yè)績不理想，綠城的盈利情況也堪憂。年報顯示，綠城中國股東凈利潤慘遭腰斬，2018年為10.03億元，相較2017年下降了54.2%。

　　值得注意的是，2018年中報里，綠城已完成期內(nèi)利潤31.2億元，同比增長145.7%，股東應(yīng)占利潤23.3億元，同比增長90%。換言之，2018年下半年，綠城的期內(nèi)利潤不僅沒有增加，反而在半年內(nèi)凈虧損了10多億。

　　與此同時，綠城中國的凈利率和凈資產(chǎn)收益率也創(chuàng)下了近幾年最低，其中，凈利率為近五年最低點的3.94%，歸母凈利率從2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%，凈資產(chǎn)收益率為3.7%，也是近三年最低。

　　雖然主業(yè)表現(xiàn)不佳，但2018年下半年，綠城嘗試了一些其他方面的布局，例如去年底從萬達手上以27.18億元收購百年人壽11.55%的股份。

　　大哥綠城不振，二哥濱江尚未公布全年業(yè)績。2018年，濱江在經(jīng)歷全國化擴張折戟后，開始戰(zhàn)略收縮，重回浙江大本營，逐漸恢復(fù)元氣。然而，2018年底，其悄然將2018年度的千億目標(biāo)推遲到下一年。

　　此外，近來浙系房企中話題度最高的當(dāng)屬佳源國際。這家此前偏安一隅的房企，過往一年經(jīng)歷了大起大落。因為業(yè)績猛增超1000%而被質(zhì)疑數(shù)據(jù)造假，隨后股價暴跌，市值一度縮水超九成，眾多話題傍身，使得佳源國際的關(guān)注度頗高。

　　2018年，佳源國際實現(xiàn)合約銷售額201.8億元，其中收益約104.59億元，同比增加37.5%?？偛脧堃肀硎?，2019佳源國際的合約銷售目標(biāo)為280億元，較去年實際合約銷售額上升38.75%。

　　此前表示不再提千億目標(biāo)的佳源再次流露出對千億的樂觀，張翼表示，“目標(biāo)要一步步實現(xiàn)，千億對我來說并不難實現(xiàn)，沈總（佳源國際董事局主席沈玉興）將集團的資產(chǎn)全部并進來，我再努力下，千億目標(biāo)是顯而易見能比較輕松完成的。”

　　津京系冰火兩重

　　天津到北京直線距離不過120多公里，兩地房企眾多，業(yè)績卻不盡相同，可謂“有人星夜赴考場，有人辭官歸故里”。

　　2007年，SOHO中國在CEO張欣的帶領(lǐng)下赴港上市，一時間，SOHO中國成為地產(chǎn)界最為矚目的公司之一。

　　那一年，順馳資金鏈斷裂，孫宏斌被迫將其賣身給了香港路勁基建，把主要精力轉(zhuǎn)向剛成立不久的融創(chuàng)地產(chǎn)集團來，彼時外界都不知道這次他能否東山再起。

　　12年，一個輪回。

　　2019年3月29日，香港港麗酒店內(nèi)，融創(chuàng)業(yè)績會尚未開始，主席臺前已經(jīng)架滿了長槍短炮。鏡頭背后是兩地媒體焦急的期盼，這是當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)最具流量的公司。

　　當(dāng)天，也是SOHO中國業(yè)績發(fā)布的日期，不過這一次，SOHO選擇靜悄悄地披露公告，取消了連續(xù)多年的線下業(yè)績會。

　　孫宏斌攜一份亮麗業(yè)績意氣風(fēng)發(fā)地走進會場，2018全年，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售面積約3027.9萬平方米，合同銷售金額約為4608.3億元，合同銷售金額同比增長27.3%，這一表現(xiàn)位居行業(yè)第4，與身后保利發(fā)展拉開了500多億的差距。2016年-2018年，融創(chuàng)合同銷售金額復(fù)合增長率達75%，布局城市中超過16個銷售突破百億。

　　據(jù)孫宏斌透露，2018年，融創(chuàng)并購的量占了百分之七八十，其中50%是并購公司，還有20%是一二級聯(lián)動獲得的土地，并購成功的案例有200個。

　　并購?fù)跞趧?chuàng)，2018年新增土地儲備約為4820萬平方米，權(quán)益土地儲備約2631萬平方米。截至2018年底，融創(chuàng)總土儲約2.56億平方米，對應(yīng)貨值3.55萬億元，85%分布于一二線城市和強三線城市。

　　會上被問及碧桂園的歸母凈利潤是融創(chuàng)的兩倍，市值卻只有融創(chuàng)的1.5倍，到底是碧桂園被低估了還是融創(chuàng)被高估了這一問題，孫宏斌霸氣表示，“我們不看股價，一般是別人看我們的，別人我不知道，我們肯定是被低估了。”

　　談及下一個圍獵的并購目標(biāo)，彼時孫宏斌顯得有些得意：“我不知道，都是他們找我的，不是我找他們的。”

　　融創(chuàng)1247.5億元的營業(yè)額約是SOHO中國的72倍。

　　2018年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約為17.21億元，這一表現(xiàn)無緣行業(yè)200強榜單。其中，凈利潤約19.25億元；租金收入約17.35億元，持有項目的租金收入同比上漲約18%（剔除2017年整售虹口SOHO和凌空SOHO帶來的租金收入影響），投資物業(yè)平均出租率達96%。

　　在行業(yè)規(guī)模飛速提高的當(dāng)下，SOHO業(yè)績卻掉隊嚴(yán)重。（孫婉秋）

　　轉(zhuǎn)自：人民網(wǎng)-國際金融報

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