規(guī)模暫定100億元！河南鄭州率先出手，試水房企紓困新路徑

　　為緩解房企資金壓力，解決企業(yè)融資需求，近日，鄭州市出臺(tái)房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，暫定規(guī)模100億元，通過(guò)盤(pán)活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目，解決部分社會(huì)關(guān)注的停工停按揭月供問(wèn)題，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，促發(fā)展。

　　鄭州出臺(tái)房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案

　　據(jù)大河報(bào)豫視頻報(bào)道，鄭州市為貫徹國(guó)務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策措施，盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停按揭月供造成的突出社會(huì)問(wèn)題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心。經(jīng)與部分金融機(jī)構(gòu)、央企、市級(jí)國(guó)有投融資公司、房地產(chǎn)企業(yè)代表等座談，結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)所面臨的實(shí)際困難，特制定《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》。

　　目前，《方案》已由鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)至各開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，各區(qū)縣(市)人民政府及各部門(mén)、各有關(guān)單位。

　　據(jù)悉，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金將按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作，相關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)根據(jù)紓困項(xiàng)目，吸引不同類(lèi)型社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金，并按照項(xiàng)目及子基金設(shè)立情況，資金分期到位。

　　紓困專項(xiàng)基金重點(diǎn)通過(guò)引導(dǎo)、鼓勵(lì)央企、省級(jí)國(guó)企等社會(huì)資本以及AA以上的市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有投融資公司等主體，以市場(chǎng)化、法制化方式參與盤(pán)活市域內(nèi)未來(lái)銷(xiāo)售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動(dòng)性困難，并通過(guò)將盤(pán)活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目，解決部分社會(huì)關(guān)注的停工停按揭月供問(wèn)題。

　　運(yùn)作方式顯示，由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司、社會(huì)資本(包含但不限于央企、省級(jí)國(guó)企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu))等組建子基金作為實(shí)施主體，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%，項(xiàng)目所在區(qū)國(guó)有投融資公司原則上應(yīng)參與子基金組建，各主體的出資比例由各方協(xié)商確定。

　　同時(shí)，由子基金聘請(qǐng)第三方對(duì)擬盤(pán)活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評(píng)估，以項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)為基礎(chǔ)確定盤(pán)活方式及價(jià)格；盤(pán)活資金通過(guò)子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，其余資金通過(guò)積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)貸款等方式籌集低成本資金。再由子基金對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷(xiāo)售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤(pán)活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤(pán)。

　　通過(guò)紓困專項(xiàng)基金帶動(dòng)社會(huì)資本盤(pán)活危困房企1-2個(gè)凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，并督促危困房企將置換資金專項(xiàng)用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤(pán)存在的資金不足的問(wèn)題，達(dá)到“盤(pán)活一個(gè)、救活一批”的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，逐步化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　方案明確，危困房企收到盤(pán)活資金后，應(yīng)將資金全部用于其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤(pán)，盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。市住房保障局、市審計(jì)局對(duì)房企盤(pán)活資金使用及問(wèn)題樓盤(pán)復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況實(shí)施全程監(jiān)督，確保紓困政策取得實(shí)效。

　　大力推進(jìn)問(wèn)題樓盤(pán)化解　探索設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金

　　7月26日晚間，有市場(chǎng)消息稱，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開(kāi)了相關(guān)會(huì)議，研究“頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況”。針對(duì)建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持。

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“此次政策提出了比較豐富的解決措施，應(yīng)該說(shuō)針對(duì)不同樓盤(pán)落實(shí)了不同的應(yīng)對(duì)策略，比較務(wù)實(shí)，也能夠逐一突破，有助于更好化解矛盾?！?/p>

　　此前，鄭州也曾提出房地產(chǎn)紓難解困的相關(guān)要求。據(jù)鄭州發(fā)布，7月22日，鄭州市召開(kāi)上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度電視電話會(huì)議中，鄭州市市長(zhǎng)何雄強(qiáng)調(diào)，要抓好房地產(chǎn)紓難解困，強(qiáng)力推進(jìn)安置房建設(shè)，大力推進(jìn)問(wèn)題樓盤(pán)化解，探索設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，確保房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。要持續(xù)提高招商實(shí)效，實(shí)施大員招商、專業(yè)化招商、組團(tuán)招商，用好產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜，健全完善全周期服務(wù)機(jī)制，以高水平招商助推高質(zhì)量發(fā)展。

　　另外在今年6月份，河南省信陽(yáng)市羅山縣也出臺(tái)相關(guān)政策，加大惠企紓困力度，研究制定落實(shí)一城一策。

　　據(jù)大河網(wǎng)，為助力房地產(chǎn)業(yè)健康繁榮發(fā)展，深入實(shí)施“萬(wàn)人助萬(wàn)企”活動(dòng)，羅山縣住建局積極回應(yīng)企業(yè)關(guān)切及合理訴求，努力做到有訴必接、有求必應(yīng)、有問(wèn)必答、有難必幫，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納入幫扶范圍。根據(jù)企業(yè)規(guī)模分批組織惠企政策解讀，持續(xù)推動(dòng)政策落實(shí)，充分釋放政策紅利。

　　依法保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法權(quán)益，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好法治環(huán)境。在嚴(yán)格落實(shí)“保交樓”的同時(shí)，該局適度提高各施工節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金的提取比例，加快資金流動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。調(diào)降商品房預(yù)售門(mén)檻，及時(shí)為開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理《商品房預(yù)售許可證》。

　　在幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫(kù)存方面，羅山縣住建局牽頭起草了《羅山縣人民政府關(guān)于推進(jìn)縣城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)》，加大房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存力度，緩解商品房的銷(xiāo)售壓力。在保持新建商品住宅價(jià)格穩(wěn)定的前提下，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在自愿的基礎(chǔ)上，為購(gòu)房人提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

　　進(jìn)一步優(yōu)化商品住房項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，加快對(duì)居民關(guān)心的商超、就學(xué)、就醫(yī)、交通、休閑娛樂(lè)等設(shè)施的建設(shè)，完善城市功能，提升區(qū)域價(jià)值，引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。加大對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的宣傳力度，全面準(zhǔn)確解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和政策，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，營(yíng)造良好社會(huì)氛圍。

　　保交樓、穩(wěn)民生　因城施策用足用好政策工具箱

　　7月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

　　克而瑞研究中心指出，其一，“用足用好政策工具箱”，表述較4月更加積極，因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)；其二，受限于項(xiàng)目停工、斷貸風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，“保交樓”上升至政治局會(huì)議高度。近日，銀保監(jiān)會(huì)也明確表態(tài)：支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　近來(lái)，多地探索部分房企紓困新模式。西安率先發(fā)布強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，涉及資金全額監(jiān)管、夯實(shí)銀行責(zé)任等。具體而言，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門(mén)核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。

　　另外，鄭州、寧波、咸陽(yáng)、平頂山等召開(kāi)房企座談會(huì)，全面落實(shí)“保交樓”。例如平頂山，堅(jiān)持做到“一樓一策一專班”，結(jié)合每個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)實(shí)際，扎實(shí)推進(jìn)問(wèn)題樓盤(pán)化解處置工作。咸陽(yáng)建立一對(duì)一幫扶政策，即一個(gè)科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進(jìn)項(xiàng)目停工、斷貸問(wèn)題盡早解決。

　　在房地產(chǎn)新政方面，7月，49省市出臺(tái)52次放松政策，并下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開(kāi)化縣、南昌市進(jìn)賢縣這類(lèi)縣級(jí)市，政策力度普遍強(qiáng)于所在地級(jí)市，直觀反映低能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力依舊不容小覷，而在因城施策的政策大環(huán)境下，精準(zhǔn)化救市將是未來(lái)政策所向，更多縣級(jí)市有望加碼救市。

　　展望未來(lái)，克而瑞研究中心表示，保交樓是保民生、保穩(wěn)定的前提，可以想見(jiàn)，保交付將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的監(jiān)管重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商要落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將保交樓作為首要目標(biāo)，積極盤(pán)活問(wèn)題項(xiàng)目，推進(jìn)停工項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建，力爭(zhēng)按期保質(zhì)交房。地方政府要全面摸排屬地項(xiàng)目停工緩建情況，“一樓一策”妥善化解問(wèn)題樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。銀行等金融機(jī)構(gòu)要夯實(shí)監(jiān)管責(zé)任，確保項(xiàng)目預(yù)售資金及時(shí)足額入賬，嚴(yán)格依照工程進(jìn)度撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，謹(jǐn)防因監(jiān)管缺位導(dǎo)致的資金挪用和項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)積極配合地方推進(jìn)保交樓。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)基金報(bào)

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