從去年至今年上半年，強(qiáng)有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的，但地方財(cái)政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯。
7月31日，中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議公報(bào)合計(jì)上千字。其中專門針對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容有73個(gè)字，7個(gè)分句——“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”
值得關(guān)注的是，會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的表態(tài)在措辭上非常嚴(yán)厲。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭注意到， “2017年3月兩會(huì)政府工作報(bào)告中指出：遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲。與之相比，此次的‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’多了‘堅(jiān)決’二字，語(yǔ)氣加強(qiáng)；沒提熱點(diǎn)城市，說明范圍擴(kuò)大，比如三四線城市房?jī)r(jià)也在大漲；剔除‘過快’二字，說明連普通幅度的上漲也不能容忍了。”
“此次政治局會(huì)議對(duì)于樓市調(diào)控在態(tài)度和用詞上確實(shí)是更嚴(yán)格一些。一方面是今年的3-5月，很多城市的房?jī)r(jià)又開始有這個(gè)上漲的苗頭。另外一方面，在中美貿(mào)易戰(zhàn)大環(huán)境之下，市場(chǎng)上又出現(xiàn)了‘要用房地產(chǎn)來(lái)重新啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)’等聲音，中央有關(guān)方面也聽到了一些這樣的聲音，所以做出了回應(yīng)和表態(tài)。”我愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉表示。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次會(huì)議傳遞的信號(hào)是，仍處于“起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見”等方面的工作的房地產(chǎn)稅有望加快；另外，調(diào)控手段也可能進(jìn)一步加碼。“在一些熱門城市，限購(gòu)政策可能進(jìn)一步升級(jí)。最近幾個(gè)城市，如長(zhǎng)沙、成都、海南、深圳，已經(jīng)做出了一些表率，對(duì)于企業(yè)實(shí)行限購(gòu)，對(duì)于個(gè)人實(shí)行限售等。另外政策上會(huì)繼續(xù)堵漏洞，比如說通過離婚買房的，剛落戶還沒有社保的，在限購(gòu)、限售等方面可能會(huì)加強(qiáng)管理。”楊紅旭說。
言外之意
新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此次中央政治局會(huì)議通報(bào)字?jǐn)?shù)不多，就有18個(gè)“穩(wěn)”字。核心態(tài)度就是在應(yīng)對(duì)外部環(huán)境反復(fù)無(wú)常的變化時(shí)，保持定力、站穩(wěn)腳跟，用“穩(wěn)”應(yīng)對(duì)不確定性。
歐陽(yáng)捷稱，2016年10月以來(lái)，中央政府一直在下決心解決房地產(chǎn)問題，這一宏觀調(diào)控思路沒有發(fā)生任何根本變化。“‘因城施策、供求平衡、控制預(yù)期、規(guī)范秩序’正是這兩年調(diào)控正在做的事，‘控制房?jī)r(jià)在2016年10月的水平不上漲’的控房?jī)r(jià)口徑也從來(lái)沒有變過，目標(biāo)就是‘穩(wěn)’，‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展’。”
“‘下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題’言外之意是對(duì)過去一段時(shí)間的調(diào)控態(tài)度、力度是不滿意的，如今必須下決心搞定這件事。整治市場(chǎng)秩序，是指七部委下半年的專項(xiàng)行動(dòng)。”歐陽(yáng)捷說。
房地產(chǎn)市場(chǎng)如今存在什么問題？歐陽(yáng)捷認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，一是住房供求失衡，包括（地方政府）大量吸引人才卻沒有增加住房用地供應(yīng)，在人口仍在凈流出的中小城市反而大量供應(yīng)土地；二是市場(chǎng)秩序不規(guī)范，房企、中介等都存在這樣的問題；三是市場(chǎng)預(yù)期不利于樓市穩(wěn)定，供求失衡與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然存在。”
在2018博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也表示，“政府在土地的配置上是錯(cuò)位的，一線城市人口最向往的地區(qū)土地供應(yīng)反而不足，供給和需求之間的矛盾，導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)還在普遍地繼續(xù)上漲。”
在明確的調(diào)控目標(biāo)之下，市場(chǎng)根本問題仍然存在。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生注意到，從去年至今年上半年，強(qiáng)有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的，但地方財(cái)政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯。任志強(qiáng)也稱，從今年1-6月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年的投資主要是靠房地產(chǎn)支撐，稅收和稅外的其他財(cái)政經(jīng)費(fèi)收入，主要也來(lái)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)。“從目前的情況來(lái)看，地方財(cái)政壓力是巨大的。如果沒有土地收入和房地產(chǎn)的相關(guān)收入的話，對(duì)地方財(cái)政的還債能力和支撐能力影響是非常大的。”
結(jié)構(gòu)性去杠桿
今年以來(lái)，央行持續(xù)的大額流動(dòng)性投放不斷釋放寬松信號(hào)，市場(chǎng)短期提振，但也引發(fā)了重回“大水漫灌”老路將埋下中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次政治局會(huì)議的表態(tài)已經(jīng)反映出，決策層對(duì)于再次通過放松房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大，表明不會(huì)走放水+房地產(chǎn)以復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的老路，擺正市場(chǎng)預(yù)期。
海通宏觀分析師姜超在研報(bào)中分析稱，會(huì)議對(duì)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)發(fā)生了明顯變化，措辭由相對(duì)樂觀變得相對(duì)謹(jǐn)慎，并提出了六大工作目標(biāo)。未來(lái)絕非再次大水漫灌，而是堅(jiān)定不移去杠桿，在把住貨幣總閘門的同時(shí)，適當(dāng)放緩節(jié)奏加強(qiáng)協(xié)調(diào)，而積極財(cái)政將是經(jīng)濟(jì)托底的主要手段。而會(huì)議同時(shí)表達(dá)了抑制地產(chǎn)泡沫和加大改革開放力度的決心，這意味著不會(huì)重走舉債投資、地產(chǎn)泡沫的老路。
歐陽(yáng)捷也指出，此次會(huì)議在口徑上，將“去杠桿”調(diào)整為“結(jié)構(gòu)性去杠桿”，流動(dòng)性變成“合理充裕”。中央政府鼓勵(lì)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，最核心的是“股市、債市、匯市、樓市”四大市場(chǎng)，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于債市，一旦企業(yè)面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)變賣、拋售資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌，引發(fā)樓市泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。因此，“必須調(diào)整去杠桿的結(jié)構(gòu)、力度和節(jié)奏，有的行業(yè)還要繼續(xù)堅(jiān)決去杠桿，有的要少一些去杠桿，有的要慢一點(diǎn)去杠桿。在此背景下，就需要補(bǔ)充一點(diǎn)流動(dòng)性，避免債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)大面積爆發(fā)。”
但歐陽(yáng)捷也強(qiáng)調(diào)，“央行定向放水基本與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，雖然房企也會(huì)因上下游的實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資金相對(duì)充裕而受益，不過監(jiān)管部門依然會(huì)嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)，房企不要有所奢望。”
調(diào)控趨勢(shì)
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不會(huì)放松。歐陽(yáng)捷稱，“目前還是會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，繼續(xù)改善供求關(guān)系，繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這也是至少未來(lái)三年的住房市場(chǎng)大趨勢(shì)。”
楊紅旭認(rèn)為，今年5、6月份，70城房?jī)r(jià)漲幅重新擴(kuò)大，所以會(huì)議公報(bào)嚴(yán)厲表示會(huì)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，但是此處也不宜做過度解讀。
針對(duì)公報(bào)中提到的合理引導(dǎo)預(yù)期，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為，“未來(lái)合理引導(dǎo)預(yù)期的手段包括但不限于以下幾種，一是對(duì)于土地拍賣價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，例如限房?jī)r(jià)競(jìng)自持、控制溢價(jià)率等手段；二是打擊違規(guī)行為，對(duì)于捂盤惜售、炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格等行為進(jìn)行重點(diǎn)打擊；三是增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，不但增加普通商品房供應(yīng)量，同時(shí)增加經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)等保障性住房供應(yīng)量；四是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還需加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”
楊紅旭也提到，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的問題，但是從公報(bào)內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)稅立法有望加速推進(jìn)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策將在2018年加速落地。“整體看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了質(zhì)變。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉、房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地，預(yù)計(jì)2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。”
“政府一定是有后手的。”胡景暉認(rèn)為，如果調(diào)控加碼，短期之內(nèi)就是調(diào)參數(shù)；長(zhǎng)期就是房產(chǎn)稅。調(diào)參數(shù)的意思就是比如社保、個(gè)稅繳納的年限，貸款的首付比例，貸款的利率，包括商貸和公積金，這些參數(shù)都可以調(diào)的。“如果房地產(chǎn)稅出臺(tái)，地方政府的土地財(cái)政可以徹底破局，不用需要通過賣高價(jià)地來(lái)獲得財(cái)政收入。”（作者：王營(yíng)）
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