房企特色小鎮(zhèn)之路怎么走：尋找產(chǎn)業(yè)資源方合作

　　在全國(guó)范圍內(nèi)的特色小鎮(zhèn)風(fēng)口下，房企相繼走入這一領(lǐng)域期望分得一杯羹，且往往目標(biāo)遠(yuǎn)大。

　　如上半年穩(wěn)坐銷(xiāo)售額榜首的碧桂園，在去年年中宣布將在5年內(nèi)投資1000億建設(shè)科技小鎮(zhèn)，布局在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、海西區(qū)、北部灣、中部城市群、成渝經(jīng)濟(jì)圈。區(qū)域深耕房企時(shí)代地產(chǎn)，也在去年末宣布未來(lái)5年內(nèi)從珠三角起步，投資30個(gè)“未來(lái)小鎮(zhèn)”，預(yù)計(jì)總投資上千億。

　　而在特色小鎮(zhèn)發(fā)展較快的長(zhǎng)三角地區(qū)，藍(lán)城集團(tuán)的特色小鎮(zhèn)之路也格局初現(xiàn)。截至目前，其已擁有生活小鎮(zhèn)、養(yǎng)老小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)四大類(lèi)型十個(gè)項(xiàng)目，包括北京桃李春風(fēng)、上海崇明小鎮(zhèn)、成都多利桃花源等。

　　這都只是此輪小鎮(zhèn)投資熱潮中的縮影，相比政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)模式，房企為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)則在產(chǎn)業(yè)引入和持續(xù)運(yùn)營(yíng)方面，都有其短板。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)觀察人士、《特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建指南》一書(shū)作者陳根認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)由于受到國(guó)家層面的直接推動(dòng)，因此可以獲得不同層面的政策優(yōu)勢(shì)?？梢哉f(shuō)在比較短的時(shí)間內(nèi)就吸引了大量的資本關(guān)注，這其中不乏房企身影。之所以房企要躋身其中，背后更主要的因素顯然是跟土地有關(guān)。在當(dāng)前土地出讓條件不斷升級(jí)的環(huán)境下，房企獲得生產(chǎn)資源，也即土儲(chǔ)資源的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增。但相反，特色小鎮(zhèn)卻有著相對(duì)優(yōu)惠的土地配套政策。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，房企進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)關(guān)心的并不是特色小鎮(zhèn)本身，而是特色小鎮(zhèn)所配套的土地資源。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則指出，房企在拿地的時(shí)候就要想好自己有沒(méi)有做小鎮(zhèn)的資源、項(xiàng)目有無(wú)成熟的運(yùn)營(yíng)體系，這也是在政府做立項(xiàng)與審批時(shí)候的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　尋找產(chǎn)業(yè)資源方

　　毋庸置疑，房企希望借此次特色小鎮(zhèn)風(fēng)口，獲得轉(zhuǎn)型或多元發(fā)展的機(jī)會(huì)。但陳根指出，自身資源、經(jīng)營(yíng)能力等方面的局限，導(dǎo)致房企很難真正意義上的經(jīng)營(yíng)特色小鎮(zhèn)。

　　他認(rèn)為，從國(guó)家層面來(lái)看，此次大力推動(dòng)特色小鎮(zhèn)的真正意圖是為了培育國(guó)家產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，是為了在智能科技的物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代能夠重新獲得產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“回顧中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)之所以崛起，最關(guān)鍵因素是在改革開(kāi)放的歷史時(shí)間點(diǎn)上，剛好遇到了上一次的全球產(chǎn)業(yè)分工，并抓住了最后的尾巴，也就是制造環(huán)節(jié)。就造就了今天特色小城鎮(zhèn)以制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟(jì)模式。”

　　在面對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新常態(tài)下，依賴(lài)于以制造為主導(dǎo)的特色小城鎮(zhèn)模式的發(fā)展路徑，并不能讓中國(guó)在以新興科技為主導(dǎo)的新一輪全球產(chǎn)業(yè)分工中獲得新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，政府希望根據(jù)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，占領(lǐng)以科技、智能等高附加值的高端產(chǎn)業(yè)，必然要根據(jù)這些產(chǎn)業(yè)、人才的特性來(lái)培育相匹配的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，這就是特色小鎮(zhèn)的國(guó)家意圖。

　　從這個(gè)層面可以推導(dǎo)出特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容所圍繞的主要就是兩個(gè)：一是以新興產(chǎn)業(yè)為代表的互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)、智能制造、基因工程等高端產(chǎn)業(yè)；二是以文旅、教育、服務(wù)咨詢(xún)?yōu)榇淼母叨塑泴?shí)力產(chǎn)業(yè)。

　　以浙江版的特色小鎮(zhèn)主要指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，規(guī)劃面積3平方公里左右，核心區(qū)面積1平方公里左右，這兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)；以及相關(guān)的建筑特色、旅游配套、居住配套、生活配套等要求可以看出，特色小鎮(zhèn)的核心在于產(chǎn)業(yè)，而非住宅或商業(yè)。所有的標(biāo)準(zhǔn)與要求都是圍繞在新興產(chǎn)業(yè)特色培育這一核心要素上，其生活、居住配套可以理解為是圍繞著這些產(chǎn)業(yè)所導(dǎo)入的高素質(zhì)人才的一種配套性服務(wù)。

　　因此以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強(qiáng)項(xiàng)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的培育不僅周期長(zhǎng)，同時(shí)需要產(chǎn)業(yè)人才與產(chǎn)業(yè)資源的有效整合，而這種講究持續(xù)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)模式對(duì)于房企而言顯然是具有挑戰(zhàn)性的。

　　陳根認(rèn)為，對(duì)于房企而言，要想進(jìn)入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，目前來(lái)看需要合作分工，尋找到產(chǎn)業(yè)資源，然后發(fā)揮各自所擅長(zhǎng)的方向。房企負(fù)責(zé)建設(shè)宜居、宜業(yè)、宜游的小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)資源方負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入、培育、經(jīng)營(yíng)。房企如果在缺失產(chǎn)業(yè)資源合作的情況下，貿(mào)然進(jìn)入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者項(xiàng)目“爛尾”。

　　藍(lán)城開(kāi)發(fā)樣本

　　而就眼下的特色小鎮(zhèn)本身而言，并沒(méi)有完全可以參考的樣本，不論國(guó)內(nèi)外。陳根表示，國(guó)外的特色小鎮(zhèn)，顯然由于國(guó)情不同、發(fā)展階段、發(fā)展歷史不同，并不具備可復(fù)制的要素。國(guó)內(nèi)來(lái)看，目前所示范的不論是云棲小鎮(zhèn)，或是夢(mèng)想小鎮(zhèn)，大部分都是從原有的政府存量資源改造而來(lái)。這一方面是基于產(chǎn)業(yè)本身有急迫的發(fā)展需求；另一方面則是政府存量資源的盤(pán)活，投入成本相對(duì)較小?？陀^來(lái)說(shuō)，相比于建制性的特色小城鎮(zhèn)而言，目前新建的特色小鎮(zhèn)大部分還處于概念階段或探索階段。

　　實(shí)際上，特色小鎮(zhèn)由于房企的理解、資源配合等各方面差異而會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)模式的差異。就目前全國(guó)發(fā)展情況來(lái)看，大部分房企自主開(kāi)發(fā)的小鎮(zhèn)仍在摸索當(dāng)中。

　　據(jù)介紹，藍(lán)城的小鎮(zhèn)從理論探索到實(shí)踐已鋪墊13年，藍(lán)城團(tuán)隊(duì)從2003年便開(kāi)始調(diào)研國(guó)外小鎮(zhèn)經(jīng)典案例，探索理想的模型。目前其小鎮(zhèn)模式已基本成型，藍(lán)城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平希望未來(lái)將在全國(guó)快速?gòu)?fù)制藍(lán)城小鎮(zhèn)。

　　據(jù)了解，原來(lái)的藍(lán)城集團(tuán)主營(yíng)代建業(yè)務(wù)，兼顧農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老及小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)。2016年6月，藍(lán)城拆分重組，代建業(yè)務(wù)拆分為新藍(lán)城，收歸綠城旗下，與綠城房產(chǎn)、綠城資產(chǎn)和綠城小鎮(zhèn)共同組成綠城中國(guó)“一體四翼”的業(yè)務(wù)架構(gòu)。同時(shí)，綠城集團(tuán)出售原藍(lán)城全部股權(quán)，退出藍(lán)城其他業(yè)務(wù)。至此，藍(lán)城主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為藍(lán)城農(nóng)業(yè)、藍(lán)城頤養(yǎng)、藍(lán)熙健康和藍(lán)城小鎮(zhèn)四大模塊。其中，藍(lán)城小鎮(zhèn)便是藍(lán)城重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)的模塊，與綠城小鎮(zhèn)獨(dú)立運(yùn)作，但均由宋衛(wèi)平負(fù)責(zé)。目前，藍(lán)城已通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的流程進(jìn)行專(zhuān)業(yè)自主的把控。

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