星庫(kù)空間白羽：我不diss互聯(lián)網(wǎng)，就是聊聊共享辦公的互聯(lián)網(wǎng)思維

　　【編者按】共享辦公有很多維度，比如互聯(lián)網(wǎng)的維度、資本的維度和商業(yè)本身的維度。從發(fā)展的軌跡或者商業(yè)的增速來(lái)講，共享辦公行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)會(huì)有本質(zhì)...

　　“共享辦公有很多維度，比如互聯(lián)網(wǎng)的維度、資本的維度和商業(yè)本身的維度。從發(fā)展的軌跡或者商業(yè)的增速來(lái)講，共享辦公行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)會(huì)有本質(zhì)的區(qū)別。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展到頂層的時(shí)候，我們要看看往后的趨勢(shì)是什么。”作為互聯(lián)網(wǎng)的絕對(duì)擁躉者，星庫(kù)空間CEO白羽在中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理生態(tài)鏈大會(huì)，《聚焦本質(zhì)，忘記互聯(lián)網(wǎng)法則》的主題演講中講到。

　　星庫(kù)空間創(chuàng)始人白羽

　　在過(guò)去的一年里，星庫(kù)空間新增16家共享辦公店，北京所有地區(qū)的出租率都超過(guò)90%。也正是憑借今年在行業(yè)內(nèi)的卓越表現(xiàn)，星庫(kù)空間在2017年第二屆“佰仕鴻鵠獎(jiǎng)”評(píng)選中榮獲“年度空間再造之星”獎(jiǎng)。這是繼2016年之后，星庫(kù)空間再度獲得此項(xiàng)殊榮。

　　一、精品共享辦公的本地化服務(wù)商

　　星庫(kù)空間把自己定位為精品共享辦公的本地化服務(wù)商。從2015年成立至今，在三年的時(shí)間里，星庫(kù)空間已全面進(jìn)入2.0時(shí)代。

　　星庫(kù)空間上海珠江創(chuàng)意中心

　　1、產(chǎn)品形態(tài)和服務(wù)模式已經(jīng)與同行有較大區(qū)別

　　2、原創(chuàng)的設(shè)計(jì)已經(jīng)能夠?yàn)榭蛻籼峁┝己玫捏w驗(yàn)

　　3、自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的APP形成開放生態(tài)

　　4、高質(zhì)量的客戶支撐起社群價(jià)值

　　二、共享辦公的變革

　　星庫(kù)空間北京菁英谷社區(qū)

　　1、傳統(tǒng)商辦開啟大規(guī)模重構(gòu)

　　傳統(tǒng)的商辦市場(chǎng)以國(guó)有企業(yè)和外資客戶為主。如今，越來(lái)越多的企業(yè)雖然規(guī)模不大，但是人均生產(chǎn)力非常高。中小企業(yè)正成為商辦市場(chǎng)的主力軍，企業(yè)家精神通過(guò)共享社區(qū)得到強(qiáng)化和支持。

　　2、以城市更新的方式進(jìn)行價(jià)值重塑

　　中心城市大規(guī)模開發(fā)階段業(yè)已結(jié)束，小企業(yè)聚集，如果沒(méi)有足夠的管理，就代表品質(zhì)的下降和租金的下滑。共享辦公對(duì)碎片化和非標(biāo)化資產(chǎn)以城市更新的方式進(jìn)行價(jià)值重塑，解決了城市中心的難題。

　　在白羽看來(lái)，城市中大量的資產(chǎn)是以碎片化存在的，誰(shuí)能把碎片化的資產(chǎn)管理起來(lái)，裝進(jìn)優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容，這個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值終有一天會(huì)在資產(chǎn)市場(chǎng)上得到回報(bào)。

　　3、數(shù)字化技術(shù)與智能化技術(shù)結(jié)合

　　越來(lái)越多的小企業(yè)出現(xiàn)，就代表越來(lái)越多的差異化和個(gè)性化需求，中國(guó)企業(yè)還有很多的需求沒(méi)有被滿足。服務(wù)商需要用數(shù)字化的方法把千千萬(wàn)萬(wàn)小企業(yè)的需求解決掉，當(dāng)把數(shù)字化技術(shù)、智能化技術(shù)相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)形態(tài)將發(fā)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的變化。

　　三、共享辦公的本質(zhì)

　　1、從經(jīng)營(yíng)邏輯上看，共享辦公并不是“二房東”

　　從經(jīng)營(yíng)形式上，大部分共享辦公都有直租方式，以賺取租差為表現(xiàn)。從這點(diǎn)上，共享辦公很像“二房東”。

　　從經(jīng)營(yíng)邏輯上，兩者完全不同。“二房東”追求絕對(duì)低價(jià)長(zhǎng)租約的物業(yè)，通過(guò)業(yè)態(tài)變換，或者利差，這是過(guò)去二十年比較典型的城市更新形態(tài)，例如眾多工業(yè)遺址的開發(fā)。而共享辦公更強(qiáng)調(diào)以創(chuàng)意打造精細(xì)化產(chǎn)品，并通過(guò)服務(wù)使企業(yè)得到升級(jí)的服務(wù)，在市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上獲得溢價(jià)，租約相對(duì)中期為主。

　　2、從行業(yè)屬性來(lái)看，共享辦公是服務(wù)業(yè)

　　共享辦公并不生產(chǎn)房屋，而是以創(chuàng)意對(duì)空間進(jìn)行升級(jí)，以服務(wù)為空間注入價(jià)值，因此屬于精細(xì)化服務(wù)行業(yè)，接近于酒店業(yè)。共享辦公解決了碎片化資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字化管理的問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)模式也多以直租或者品牌加盟體現(xiàn)，與連鎖酒店類同。

　　3、從資產(chǎn)構(gòu)成來(lái)看，共享辦公不同于商務(wù)開發(fā)商

　　共享辦公是對(duì)城市更新中碎片化資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化管理，而商務(wù)開發(fā)商是以項(xiàng)目或樓宇等大宗資產(chǎn)為基礎(chǔ)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)方式。

　　四、忘掉互聯(lián)網(wǎng)法則

　　1、市場(chǎng)并不遵循721法則

　　共享辦公的行業(yè)屬性接近于酒店業(yè)，根據(jù)調(diào)查國(guó)內(nèi)的競(jìng)品酒店分布和國(guó)際星級(jí)酒店分布情況發(fā)現(xiàn)，酒店行業(yè)的發(fā)展時(shí)間雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)過(guò)辦公行業(yè)，但離散度仍然非常高，比較分散。在白羽看來(lái)，共享辦公的格局不會(huì)遵守721法則。

　　2、節(jié)奏比快更重要

　　與互聯(lián)網(wǎng)模式不同，共享辦公呈現(xiàn)前慢后快的特征。投資與規(guī)模存在正比關(guān)系，在沒(méi)有資本推動(dòng)的情況下，共享辦公早期不可能出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，在后期隨著運(yùn)營(yíng)體系標(biāo)準(zhǔn)化，資管能力將使規(guī)模無(wú)限放大?？蓮?fù)制性的根本體現(xiàn)并不是硬件標(biāo)準(zhǔn)，而是人。

　　3、人的因素?zé)o法速成

　　4、試錯(cuò)成本遠(yuǎn)高于互聯(lián)網(wǎng)

　　互聯(lián)網(wǎng)試錯(cuò)：數(shù)據(jù)試錯(cuò)——線上試錯(cuò)，共享辦公試錯(cuò)：實(shí)體店試錯(cuò)——線下試錯(cuò)，對(duì)于實(shí)體辦公來(lái)講，如果有一個(gè)店被客戶嚴(yán)重，其實(shí)需要花費(fèi)很大精力去做客戶關(guān)系修補(bǔ)、客戶投訴處理和口碑控制，所以成本就會(huì)遠(yuǎn)高于互聯(lián)網(wǎng)。

　　五、未來(lái)趨勢(shì)展望

　　互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式和共享辦公的商業(yè)模式到底受哪些因素影響？它們的本質(zhì)區(qū)別到底怎么體現(xiàn)？共享辦公的價(jià)值其實(shí)是在資本驅(qū)動(dòng)下通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化的服務(wù)，去經(jīng)營(yíng)可持續(xù)增長(zhǎng)的資產(chǎn)，最終市場(chǎng)因?yàn)樘旎ò灞容^高，會(huì)呈現(xiàn)雖然看起來(lái)平緩，但是會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展的狀態(tài)。

　　所以，互聯(lián)網(wǎng)邏輯或者共享辦公模式都可以獲得很高的估值，但是如果只是單純地聚焦在資產(chǎn)和用戶數(shù)上，互聯(lián)網(wǎng)模式是不同的數(shù)量級(jí)。在白羽看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)水平?jīng)Q定了起點(diǎn)和高度，但是最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值的是突破用戶數(shù)量。

　　轉(zhuǎn)自：華財(cái)網(wǎng)

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