海南3.1萬(wàn)畝存量商品住宅用地：要么轉(zhuǎn)型，要么退出

　　“因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的變化，我們企業(yè)這兩年?duì)I銷減少了60億元。”1月27日，海南省人大代表、海南鴻洲置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)王大富在海南省六屆人大二次會(huì)議三亞代表團(tuán)分組討論中直言。

　　王大富的“苦衷”，道出了當(dāng)下海南開(kāi)發(fā)商群體面臨的共性問(wèn)題，那就是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控之下，存量商品住宅用地如何利用或退出？

　　“這個(gè)問(wèn)題遲早要回答。”海南省省長(zhǎng)沈曉明當(dāng)天在參加三亞代表團(tuán)分組討論中如是說(shuō)，“我們征求了一些意見(jiàn)，做了一些規(guī)定，大部分的項(xiàng)目都應(yīng)該能夠有一個(gè)答復(fù)，但是這個(gè)答復(fù)能不能滿足每一個(gè)企業(yè)的期望，我不敢講，但至少我們對(duì)這些訴求都有回應(yīng)。”

　　如沈曉明所言，這個(gè)今年海南兩會(huì)上備受矚目的敏感話題，既考驗(yàn)著海南決策層“壯士斷腕”的魄力和智慧，也直接關(guān)系到自貿(mào)區(qū)建設(shè)中最為關(guān)鍵的營(yíng)商環(huán)境，甚至關(guān)系到防范區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定大局。

　　各方的關(guān)注之下，海南官方首次給出具體回應(yīng)。1月28日舉行的海南省第六屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議記者會(huì)上，海南省自然資源和規(guī)劃廳廳長(zhǎng)丁式江說(shuō)，海南目前有3.1萬(wàn)畝存量商品住宅用地不能繼續(xù)用于商品住宅開(kāi)發(fā)。一方面鼓勵(lì)和引導(dǎo)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，符合自貿(mào)區(qū)(港)發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；另一方面要建立退出機(jī)制，將位于生態(tài)保護(hù)紅線范圍內(nèi)和開(kāi)發(fā)邊界外等區(qū)域的存量商品住宅用地調(diào)出建設(shè)用地范圍。

　　據(jù)丁式江介紹，具體措施政策包括五個(gè)方面：

　　一是促進(jìn)土地用途改變。通過(guò)依法增加容積率、調(diào)整土地使用年限、退還土地差價(jià)、降低商業(yè)或辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售門(mén)檻等方式，鼓勵(lì)和引導(dǎo)土地使用權(quán)人將存量商品住宅改變用途用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。

　　二是有序開(kāi)展土地置換。通過(guò)將存量商品住宅用地與其他用途的建設(shè)用地進(jìn)行置換，引導(dǎo)土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)型發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　三是支持土地轉(zhuǎn)讓盤(pán)活。鼓勵(lì)市場(chǎng)主體收購(gòu)單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉(zhuǎn)型用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，土地使用年限可按照改變用途后的法定最高年限確定。

　　四是依法實(shí)施土地收儲(chǔ)。政府對(duì)存量商品住宅用地有償收回，土地收回價(jià)格可依據(jù)收回時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值給予補(bǔ)償，保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。

　　五是妥善處置招商引資項(xiàng)目配套商品住宅用地遺留問(wèn)題。海南省將從尊重歷史、實(shí)事求是的角度，將這部分歷史遺留問(wèn)題納入規(guī)劃和用地計(jì)劃管理，積極引導(dǎo)土地使用權(quán)人依法取得配套用地后，轉(zhuǎn)型用于發(fā)展住宅項(xiàng)目以外的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　對(duì)此類“歷史遺留問(wèn)題”，丁式江特別指出，對(duì)符合海南省房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，用于保障本地居民的商品住房和租賃住房等住宅項(xiàng)目建設(shè)的，可適當(dāng)予以安排。

　　此外，除了盤(pán)活存量之外，房地產(chǎn)領(lǐng)域的增量也在從嚴(yán)遏制。數(shù)據(jù)反映，海南省房地產(chǎn)用地供給明顯下降、除房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地供給穩(wěn)步增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)正在深入推進(jìn)。住宅用地供地面積比2015年下降了88%；住宅用地面積在全部經(jīng)營(yíng)性用地中的占比，從2015年的54%，下降到2018年的19%；住宅項(xiàng)目以外的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目占比從46%上升到81%。（張藍(lán)方）

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