融創(chuàng)千億負債大調查：15億信托叫停不屬實 貸款約占半

　　綜合融創(chuàng)年報、銀行盡調數(shù)據(jù)、信托公司訪談和數(shù)據(jù)統(tǒng)計，可梳理融創(chuàng)負債結構大致如下：超千億元的總負債中，銀行貸款接近一半，債券約四分之一，信托接近十分之一。

　　收購樂視和萬達資產后的融創(chuàng)，正處于風口浪尖。

　　近期有消息稱，金融機構全面排查融創(chuàng)資金風險，并有建行代銷的15億信托貸款停放。據(jù)21世紀經濟報道記者多方了解，目前多數(shù)銀行總行和信托總公司層面未統(tǒng)一下發(fā)風險排查通知，與融創(chuàng)的業(yè)務正常推進。但融創(chuàng)收購萬達事項確實也引起了金融機構的強烈關注。

　　就融創(chuàng)15億信托放款被叫停的消息，據(jù)21世紀經濟報道記者多角度了解，建行并未完全叫停融創(chuàng)集合信托的代銷，而是要求信托公司落實抵押擔保等放款條件。而且建行把有抵押擔保物作為代銷條件之一，也不僅針對融創(chuàng)，而是對代銷地產類 信托產品的統(tǒng)一標準。

　　融創(chuàng)的融資版圖究竟如何，收購萬達文旅項目后續(xù)的融資是否會受到影響？21世紀經濟報道記者結合融創(chuàng)(01918)2016年報等公開數(shù)據(jù)、某銀行盡職調查結果以及相關信托人士反饋，試圖呈現(xiàn)融創(chuàng)的資金概貌。

　　信托并非融創(chuàng)主要融資渠道

　　網傳某信托公司對融創(chuàng)提供多筆總計達數(shù)十億項目貸款的信托公司，該公司業(yè)務經理楊先生對21世紀經濟報道記者表示，一些關于2017年融創(chuàng)信托融資情況的網傳和公開資料并不準確。實際上該信托公司從去年至今只對融創(chuàng)提供了兩筆貸款，其中天津項目10億元；第二筆深圳債權項目初始13.4億，因融創(chuàng)持續(xù)還款中，目前余額7.58億，目前共計對融創(chuàng)的集合信托貸款余額17.58億。

　　對于融創(chuàng)到底通過信托融資了多少錢，楊先生告訴記者，網傳統(tǒng)計規(guī)模百億以上并不一定準確。“我們17.58億的規(guī)模以信托來說算比較大，但并不是融創(chuàng)最大的信托發(fā)行公司。一些公開數(shù)據(jù)顯示的2017年融創(chuàng)發(fā)行的信托規(guī)模，有一些信托貸款產品沒有體現(xiàn)，有一些產品規(guī)模并不準確，所以真正的整體規(guī)模并不能確定，但據(jù)我了解10億以上發(fā)行規(guī)模的信托并不少。”楊先生表示。

　　楊先生還指出，之前一些報道稱信托是融創(chuàng)主要輸血渠道并不準確，相較一些比較激進的地產公司，信托融資在整個融創(chuàng)的融資規(guī)模中占比并不算高，因為融創(chuàng)資質較好，銀行貸款相對大多地產公司比較容易的，成本更低的銀行貸款在融創(chuàng)的融資鏈中占比應該最大。

　　可與之佐證的是，21世紀經濟報道記者從某銀行人士處獲得有關融創(chuàng)的盡調信息顯示，截至2016年末，融創(chuàng)在銀行的貸款總額接近600億元，其中貸款金額最多的三家銀行均為總部位于華北的股份制銀行。另外，通過信托融資規(guī)模接近百億元。

　　而對于此前建行代銷的15億信托貸款停放的消息，21世紀經濟報道記者多角度求證，實際情況為，建行并未完全叫停融創(chuàng)集合信托的代銷，而是要求信托公司落實抵押擔保等放款條件。而且建行把有抵押擔保物作為代銷條件之一，也不僅針對融創(chuàng)，而是對代銷地產類信托產品的統(tǒng)一標準。據(jù)記者了解，業(yè)內多家銀行代銷地產類信托一般都要求融資的地產企業(yè)提供抵押擔保。

　　楊先生認為，銀行代銷集合信托審批不通過有很多原因，也并不少見。一方面某些大行代銷審批本就非常嚴格，再加上近期市場資金緊張疊加MPA考核因素，一些集合信托即使批準發(fā)行也并不順利。另一方面融創(chuàng)融資成本本就比一般地產商低，加上銀行有時會要求對融資項目的銷售資金監(jiān)管、有時要求提供其他增信措施等附加條件，有可能會出現(xiàn)商業(yè)談判沒有達成一致的情況。

　　同時，21世紀經濟報道記者向三家主營地產融資項目的信托公司求證，其均表示未收到排查融創(chuàng)風險的相關通知，與融創(chuàng)的相關業(yè)務也在正常推進。

　　超千億負債，近七成有抵押

　　7月19日晚，融創(chuàng)發(fā)布公告，此次收購萬達13個文旅城91%的股權，總價為438.44億元。且融創(chuàng)表示此次交易資金將從集團內部資源撥付，而不再執(zhí)行此前與萬達簽署協(xié)議中，萬達通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放三年期貸款的原安排。

　　融創(chuàng)2016年報顯示，截至去年末的賬面現(xiàn)金為698.13億元，對短期債務的覆蓋率達到兩倍以上。從融資期限結構來看也較為健康，一年期以上長期融資比例達71%。

　　前述信托公司業(yè)務經理楊先生表示，融創(chuàng)在收購萬達項目之前現(xiàn)金流非常充裕，信托圈和銀行圈對融創(chuàng)的資質都是比較認可的。“融創(chuàng)的信托收益率整體并不算高，一般在6%-7%，一些更大的地產公司去年底發(fā)行的信托價格都在9%-10%，因為市場對其資質的普遍認可，融創(chuàng)才能以更低的價格借到錢”，楊先生補充道：“除此之外，信托公司一般都與前100強的地產公司合作，但很多只能做抵押融資，融創(chuàng)是少數(shù)可以做信用融資的地產公司，金融機構看重的就是融創(chuàng)充裕的現(xiàn)金流。據(jù)了解，融創(chuàng)每個月銷售款回籠就有一兩百億。”

　　就2016年而言，加之得益于整個資金市場環(huán)境，融創(chuàng)的平均融資成本有所下降。根據(jù)年報顯示，去年加權平均融資成本從2015年的約7.6%降至約5.98%，其中全年新增借款的加權平均融資成本降至約5.78%。

　　不過，也有華北某信托公司高管及銀行對公業(yè)務人士向21世紀經濟報道記者表示，融創(chuàng)在財務成本控制上的力度不大，以其資質愿意支付的融資成本還是偏高。隨著資金價格上漲，融創(chuàng)今年信托融資成本已漲到了8.5%的水平。

　　暫且不看樂視和萬達收購事項對融創(chuàng)資金的影響，實際上由于在一線、環(huán)一線和核心城市業(yè)務布局和擴張，融創(chuàng)的負債率在2016年已大大提高。據(jù)其2016年報披露，集團凈負債率為121.5%。2016年的借貸總額為1128.44億元，其中，債券新發(fā)行債券引起總額增加189.35億元，因收購引起借貸增加125.06億元。

　　同時，年報還顯示，1128.44億元的借貸總額中，有843.73億元由集團物業(yè)和附屬公司股權做出抵押或共同抵押，即借貸抵押率達到75%。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至7月20日，融創(chuàng)旗下各公司主體存續(xù)債券規(guī)模為281.928億元，其中非公開發(fā)行債券150億元。

　　綜合融創(chuàng)年報、銀行盡調數(shù)據(jù)、信托公司訪談和數(shù)據(jù)統(tǒng)計，可梳理融創(chuàng)負債結構大致如下：超千億元的總負債中，銀行貸款接近一半，債券約四分之一，信托接近十分之一。

　　對于融創(chuàng)收購萬達文旅項目后續(xù)的融資是否會受到影響，一位信托業(yè)人士對21世紀經濟報道記者表示，融創(chuàng)的資質業(yè)界都是比較看好的，但收購后會存在一定的不確定因素，監(jiān)管和金融機構可能會比之前的態(tài)度謹慎一些，但還是要看具體的項目評估。

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