“銀十”即將收尾之際，包括北京金茂府、泰禾·西府大院、昆侖域、璽萌壹號(hào)院等幾家準(zhǔn)10萬(wàn)+級(jí)別的高端樓盤取得預(yù)售許可證，打破了當(dāng)下限競(jìng)房幾乎一統(tǒng)天下的格局。
業(yè)內(nèi)人士分析，10萬(wàn)+項(xiàng)目獲批入市與前期調(diào)控取得效果、管理部門適當(dāng)放寬高價(jià)盤入市有關(guān)。但從批準(zhǔn)入市的價(jià)格上來(lái)看，豪宅的價(jià)格天花板依舊存在。對(duì)于企業(yè)而言，加上年關(guān)將至，面對(duì)業(yè)績(jī)壓力，開(kāi)發(fā)商對(duì)單體樓盤售價(jià)心理預(yù)期也有所降低，貼地飛行豪宅渴望完成年底的業(yè)績(jī)沖刺。
頂豪入市
時(shí)隔數(shù)月，北京再度迎來(lái)單價(jià)破10萬(wàn)元新盤取證。
北京商報(bào)記者查詢北京市住建委的官網(wǎng)了解到，10月14日、21日兩日，分別有兩批、5個(gè)商品房取得預(yù)售許可證。而這幾家樓盤均為高端產(chǎn)品。其中泰禾·西府大院銷售均價(jià)為11.2萬(wàn)元，昆侖域售價(jià)11.3萬(wàn)元。此外，璽萌壹號(hào)院的公示單價(jià)也高達(dá)9.9萬(wàn)元，北京金茂府銷售單價(jià)則是9.5萬(wàn)元。5個(gè)取證項(xiàng)目中就有4個(gè)“10萬(wàn)+”級(jí)別的樓盤。
事實(shí)上，近兩年來(lái)，北京商品房新盤取證銷售很少見(jiàn)到10萬(wàn)+樓盤入市。
成交方面，資料顯示2015-2017年的三年內(nèi)，北京市年簽約10萬(wàn)+豪宅均超過(guò)百套。但2018年截至日前，北京網(wǎng)簽的住宅價(jià)格超過(guò)10萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)只有67套。預(yù)計(jì)全年也將在90套左右，跌幅超過(guò)七成。
從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，樓盤銷售均價(jià)能突破10萬(wàn)元的目前以上海為主，北京項(xiàng)目銷售單價(jià)在全國(guó)前32名內(nèi)只有4家樓盤。
從當(dāng)前樓市供應(yīng)來(lái)看，10月來(lái)，北京已經(jīng)取得預(yù)售證的住宅項(xiàng)目多達(dá)14個(gè)，7374套住宅，其中限競(jìng)房達(dá)到了4439套，占比高達(dá)60.2%。而北京只是去年首批打破“限價(jià)紅線”入市的北京金茂府和昆侖域曾有過(guò)接近10萬(wàn)元銷售單價(jià)的拿證記錄。
供應(yīng)稀缺的10萬(wàn)+豪宅能再度取證入市與北京今年調(diào)控任務(wù)進(jìn)行得比較順利有關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，今年北京限競(jìng)房供應(yīng)呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，整體房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已被控制，當(dāng)下可能預(yù)防房?jī)r(jià)下滑變得更為主要。高端項(xiàng)目入市有利于平衡和穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)平均水平。
資料顯示，截至日前北京已入市25個(gè)新盤，合計(jì)29期15.6萬(wàn)套限競(jìng)房項(xiàng)目，但網(wǎng)簽只有2292套，簽約比例只有14.7%，即使計(jì)算預(yù)訂未網(wǎng)簽的，合計(jì)比例也只有30%左右。簽約均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右。而且預(yù)計(jì)后續(xù)還將有1萬(wàn)-2萬(wàn)套限競(jìng)房將于四季度入市。
“貼地飛行”的價(jià)格
“期待政策放松無(wú)望或許是頂豪項(xiàng)目加快拿證入市的另一個(gè)原因。”一位樓市觀察人士指出，實(shí)際上入市項(xiàng)目多數(shù)心理的預(yù)期定價(jià)都遠(yuǎn)高于目前取得的銷售定價(jià)。然而，面對(duì)種種窘境，企業(yè)不得不在權(quán)衡之下，在定價(jià)上放棄與管理單位博弈。
對(duì)于企業(yè)自身而言，在整體市場(chǎng)下行、全年銷售預(yù)期將難以實(shí)現(xiàn)的業(yè)績(jī)、開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o等多重壓力疊加下，放棄部分利潤(rùn)，丟車保帥也是不得已。
業(yè)內(nèi)人士分析，售價(jià)10萬(wàn)+樓盤成功取證，也可能給北京另外一些計(jì)劃近期入市的豪宅項(xiàng)目帶來(lái)了契機(jī)，尤其是對(duì)統(tǒng)一板塊或者周邊區(qū)域項(xiàng)目可能更有參考意義。事實(shí)上，北京商報(bào)記者了解到，已經(jīng)有多個(gè)豪宅項(xiàng)目正在醞釀以低于預(yù)期的價(jià)格取證入市。
此外，一些豪宅項(xiàng)目集中的區(qū)域內(nèi)，高端項(xiàng)目入市的積極性可能更高。2015年前后，豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)，從白盆窯到夏家胡同，從西局到樊家村、槐房村，曾拍出多塊“地王”地塊。
資料顯示，昆侖域當(dāng)時(shí)的拿地樓面價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米，中國(guó)璽拿地樓面價(jià)4.97萬(wàn)元/平方米；北京金茂府的拿地總價(jià)為50.25億元，住宅樓面價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米。葛洲壩取得的樊家村“地王”樓面價(jià)更是高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米。根據(jù)拿地價(jià)格計(jì)算，若按照正常的豪宅開(kāi)發(fā)銷售周期和設(shè)計(jì)配置標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)初這些項(xiàng)目售價(jià)均會(huì)沖擊10萬(wàn)+。然而世事多變，北京樓市風(fēng)云突變。北京樓市在2016年下半年開(kāi)始不再出現(xiàn)高價(jià)項(xiàng)目，市場(chǎng)也逐漸形成了“預(yù)售價(jià)不超過(guò)8萬(wàn)元/平方米”的價(jià)格紅線，導(dǎo)致一些高端項(xiàng)目陷入兩年多的靜默期。
不能忽視的是樓市整體環(huán)境的變化。
張大偉表示，樓市調(diào)控重壓、信貸收緊，尤其是近期包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市開(kāi)始收緊公積金貸款，再加全面限價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有淡旺季之分，市場(chǎng)繼續(xù)開(kāi)始觀望，能否逆轉(zhuǎn)更多地看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。金九銀十成色不足的情況下，四季度是房企的最后沖刺階段，不少開(kāi)發(fā)商都面臨資金鏈緊張、全年銷售業(yè)績(jī)難達(dá)預(yù)期的困擾。在這樣的背景下，頂豪項(xiàng)目們也開(kāi)始放下身段，在定價(jià)上向現(xiàn)實(shí)妥協(xié)。
豪宅仍待考
北京商報(bào)記者了解到，當(dāng)前還有為數(shù)不少的高端項(xiàng)目推盤意愿較為強(qiáng)烈，但苦于心理預(yù)期的價(jià)格與管理部門建議定價(jià)區(qū)間相差過(guò)大，而陷入糾結(jié)。
但也有消息顯示，包括豐臺(tái)板塊的葛洲壩中國(guó)府、泰禾·西府大院、璽萌壹號(hào)院、中國(guó)璽，孫河板塊的懋源·璟璽，海淀板塊世茂西山龍胤等豪宅均在近期有推盤計(jì)劃。部分項(xiàng)目還醞釀在年底前取證，為年底業(yè)績(jī)做最后的沖刺。
業(yè)內(nèi)人士分析，很多當(dāng)年的頂豪項(xiàng)目如今變成了現(xiàn)房，嚴(yán)格意義上對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)下賣11萬(wàn)元，遠(yuǎn)不如兩年前賣8萬(wàn)元。計(jì)算資金成本+項(xiàng)目現(xiàn)房+客戶流失，這些豪宅可能會(huì)后悔失去的這兩年。
但一位豪宅項(xiàng)目操盤手則表示，“此一時(shí)彼一時(shí)，利潤(rùn)率下滑不可避免，但豪宅價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期入市某種程度上可以縮短項(xiàng)目的去化周期。以泰禾·西府大院為例，該項(xiàng)目在兩年前首次亮相時(shí)，坊間傳言售價(jià)會(huì)沖上15萬(wàn)+。如今以11萬(wàn)+的價(jià)格取證入市，對(duì)于等了兩年的客戶而言可以說(shuō)是“賺大了”。除去售價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期外，區(qū)域配套升級(jí)、自身產(chǎn)品和服務(wù)的完善，給客戶帶來(lái)后續(xù)升值空間的同時(shí)也給項(xiàng)目快速去化帶來(lái)可能。
但頂級(jí)豪宅扎堆入市也帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題——對(duì)財(cái)富階層客戶的爭(zhēng)奪。
“從市場(chǎng)角度上來(lái)看，當(dāng)下整體市場(chǎng)放緩，特別是二手房市場(chǎng)處于低迷中，二手房業(yè)主不肯輕易低價(jià)出手。這對(duì)于大部分豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)論是客戶騰挪資金還是取得購(gòu)買資格的難度很大。這讓豪宅開(kāi)發(fā)商尋找客戶變得十分困難。甚至前期積累的客戶因?yàn)檫t遲無(wú)法拿證銷售而流失的現(xiàn)象也十分常見(jiàn)。”一位專家如是分析。
豪宅客戶還在流失。一位豪宅代理行人士表示，隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化，一些頂級(jí)豪宅的傳統(tǒng)買家也在流失。受“稅收門”和“娛樂(lè)限薪令”出臺(tái)影響，娛樂(lè)影視圈買家有減少的傾向；互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)、投行等受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，業(yè)務(wù)規(guī)模下降，資金能力也有所削弱；此外，傳統(tǒng)的豪宅買家人群、IT互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)高管人群數(shù)量也在開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房名錄上不斷下滑。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，受價(jià)格因素影響，豪宅一般都有去化壓力，但豪宅畢竟賣一套少一套，具有稀缺性優(yōu)勢(shì)。此外，高凈值人群對(duì)價(jià)值判斷有自己的邏輯，雖然當(dāng)前受資金和資格影響，簽約周期會(huì)偏長(zhǎng)，但他們不會(huì)輕易被短周期的市場(chǎng)環(huán)境所左右，從實(shí)際認(rèn)購(gòu)情況看，今年總價(jià)3000萬(wàn)元以上的豪宅成交仍屬正常。
另一個(gè)擺在眾多豪宅面前的考題則是“減配”與否。近來(lái)已經(jīng)有少數(shù)高端樓盤在交房后出現(xiàn)了因業(yè)主不滿質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)維權(quán)的現(xiàn)象。專家提示，豪宅買家越發(fā)稀缺，豪宅項(xiàng)目以減配縮水來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)不足，以企業(yè)與項(xiàng)目的品牌和口碑，顯然是不明智的。（作者：董家聲）
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