3月北京二手房成交量創(chuàng)新高 全國未來走勢不一

　　北京二手房市場開始出現(xiàn)明顯的回溫。

　　中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為16051套，環(huán)比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月，2018年5月后第三個成交超過1.6萬套的月份。

　　但有業(yè)內(nèi)人士指出，不要因為3月份市場交易量的回升而誤認(rèn)為市場進(jìn)入快速升溫階段，當(dāng)前市場仍處于弱勢回溫態(tài)勢，市場預(yù)期仍平穩(wěn)，如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐，市場會轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整。

　　二手房成交量創(chuàng)新高

　　春節(jié)之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)4周環(huán)比上漲，并在第11周(3.11-3.17)達(dá)到3882套，并且從單日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，3月11日開始連續(xù)7天成交量超過600套，3月15日超過800套，3月18日更是激增至1024套，3月29日再次超過1000套，達(dá)到1043套。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，3月北京鏈家二手房成交量比2月份增加1.5倍，比去年同期增加23.2%。在房貸利率見頂回落以及市場預(yù)期有所改善的情況下，今年3月市場表現(xiàn)好于去年。3月北京鏈家成交絕對水平是“3·17”調(diào)控后的次高值，僅低于去年5月。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，北京二手房回溫，一方面是受之前政策影響積壓的購房需求短時間得到釋放，另一方面是市場各項指標(biāo)已達(dá)到調(diào)控預(yù)期，綜合因素影響下市場逐漸回溫。

　　“從整體來看，目前購房者觀望情緒的減弱，也會帶來二手房市場成交量的上升”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，二手房成交量上升，是換房需求的一種體現(xiàn)。對于部分急于換房的人來說，二手房的價格略低，成交的可能性越大。另外由于限購，前幾年沒有購房資格，現(xiàn)如今對于有的人來說，會加快購房的步伐。這當(dāng)中，最早受影響的是上海市場，緊接著就是北京市場。因此，房屋中介會加快促銷及買賣雙方業(yè)務(wù)的洽談。不知不覺中，就加大了二手房的成交量。最為關(guān)鍵的是，銀行貸款政策的配套到位，促成了市場更好的交易。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，3月北京二手房簽約窗口期之所以井噴是因為，過去一年，很多城市房價的確明顯下調(diào)了，而且低迷的成交量下積蓄了不少需求。特別是北京，過去接近2年的調(diào)控周期內(nèi)，房價明顯下調(diào)，成交量跌幅過半，市場需求積壓。其次，全國其他部分城市放松房地產(chǎn)調(diào)控，疊加部分漲價謠言出現(xiàn)干擾市場走勢，包括很多城市宣傳利率大幅度降低、限購有調(diào)整等。此外，各種炒作開始井噴，當(dāng)然，這些炒作主要是在房價的確跌了不少的基礎(chǔ)上，疊加很多人對政策放松開始出現(xiàn)預(yù)期，害怕錯過上漲，所以最近的炒作明顯出現(xiàn)了效果。再者，春節(jié)后部分新房市場加大促銷力度，購房者為了換房，加快了二手房銷售，也使得市場活躍度加大。

　　“穩(wěn)”貫穿全年走勢

　　那在繼3月之后，二手房市場是否會紅火下去？

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，目前市場預(yù)期仍平穩(wěn)。3月北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，帶看量同比增長14%，買賣雙方入市積極性仍處低位。近半年業(yè)主報價保持平穩(wěn)，一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價的次數(shù)雖環(huán)比上升，但仍有近八成業(yè)主下調(diào)報價。3月購房者成交周期79.2天，仍然處于較長的區(qū)間。

　　“不要因為3月份市場交易量的回升而誤認(rèn)為市場進(jìn)入快速升溫階段。事實上，在北京房地產(chǎn)調(diào)控政策依然保持高壓、新房供應(yīng)相對充裕的條件下，市場不存在快速升溫的基礎(chǔ)。如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐，市場會轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，全年交易量呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢，3月份的交易量有可能是全年的最高點。”許小樂說。

　　國仕英告訴記者，3月北京二手住宅成交量1.6萬多套，成交量同環(huán)比雙雙走高。預(yù)計今年北京全年成交量將會高于去年，但整體市場將會穩(wěn)步發(fā)展。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，接下來市場走勢肯定會上升，這基本是符合預(yù)期的。市場交易肯定會好起來，且當(dāng)前政策利空效應(yīng)不多了，或者說利空出凈了，剩下的只會是利好，所以會給市場帶來一些新的機會。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于未來的市場走勢，主要看國家政策，特別是信貸政策的寬松程度。不過，也有人認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策未來可能仍將繼續(xù)保持，再加上大量的新房供應(yīng)，2019年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅升溫的可能性較低。

　　全國二手房走勢不一

　　再從全國來看，除北京二手房市場回暖外，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心檢測數(shù)據(jù)顯示：南京、蘇州、大連、廈門等4城二手住宅成交量均同比上漲。而深圳、杭州、青島三成3月份二手住宅成交量同比下跌。

　　各省市在去年市場下行階段下，地方政府承壓，各地因城施策分類指導(dǎo)的調(diào)控措施手段會對市場有一定程度刺激。目前各城市二手房走勢各異，其中廈門受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃影響二手住址成交量走高；杭州、青島仍受之前嚴(yán)格調(diào)控政策影響，二手住宅成交量走低。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來一線城市二手房市場基價環(huán)比整體保持低位波動，下半年新房供應(yīng)量普遍增加，如北京大量“限競房”“共有產(chǎn)權(quán)房”入市，使新房庫存持續(xù)走高，分流二手房市場需求，目前二手房市場仍以改善型需求為主。

　　二三線城市二手房市場基價波動整體趨穩(wěn)，全年走勢整體“先升后降”，上半年仍有一房難求的萬人搖號現(xiàn)象，下半年市場走勢調(diào)轉(zhuǎn)下行，2019年需要重點關(guān)注個別因棚改造成的房價過度上漲，需求及購買力透支的弱二線和三四線城市。

　　另外，二手房房價走勢將是一線城市小幅下跌，而二三線城市還是會僵持一段時間，隨后才會出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。

　　因為一線城市受到限價、限購、限貸等調(diào)控政策的影響，要想大跌不太可能，上漲也不可能，其實北京、上海、深圳都從去年3月份最高點跌下來有15%的跌幅，而且一線城市是人們各種資源匯集的地方，所以房地產(chǎn)也比較抗跌。

　　二線城市目前為了遏制上漲正在實行的搖號政策，這主要是前些日子限制商品房價格，導(dǎo)致開發(fā)商放緩了開盤速度，導(dǎo)致短暫的供不應(yīng)求，后面這種情況會馬上緩解，三四線城市目前房價是由危棚簡屋貨幣化安置托著，但也有部分京郊的三四線城市出現(xiàn)了房價下跌40%的情況?？傊?，三四線城市投資風(fēng)險較大，走勢很容易下跌。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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