北京二手房成交量創(chuàng)新低 下半年走勢或呈平穩(wěn)態(tài)勢

　　自3月份“小陽春”階段性爆發(fā)后，北京二手房呈現(xiàn)出明顯下滑的走勢。

　　根據(jù)住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年北京二手住宅網(wǎng)簽量為72601套，月均網(wǎng)簽量約12000套。環(huán)比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，較2018年上、下半年減少約4000套。單看上半年數(shù)據(jù)，今年上半年的網(wǎng)簽量創(chuàng)下了2014年以來的最低。

　　以半年數(shù)據(jù)而論，2010年以來北京二手住宅交易經(jīng)歷了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次則是2017年下半年，在此期間北京二手住宅半年網(wǎng)簽量都在7萬套以下。2018年以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)三個(gè)半年穩(wěn)定在7萬多套，市場同樣較為冷清，但穩(wěn)定性卻勝過之前幾年，成交沒有大起大落，維持在7萬套+的狀態(tài)。

　　不過，值得注意的是，從月網(wǎng)簽量來看，尤其是6月份的網(wǎng)簽量僅為11778套，低于上半年的月度平均值，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%。整個(gè)3-6月網(wǎng)簽量從1.6萬套跌至1.1萬套，連續(xù)降溫趨勢十分明顯。

　　網(wǎng)簽量創(chuàng)新低

　　多家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人都表示，在政策環(huán)境“有保有壓”，調(diào)控方向未有變化的背景下，二手房市場整體表現(xiàn)亦是穩(wěn)字當(dāng)頭。加上限競房大量入市的影響，對二手房產(chǎn)生了明顯分流。

　　“這幾年北京地區(qū)房價(jià)市場擴(kuò)張?zhí)?，房價(jià)上升也明顯加快。而且最近兩年，全國房地產(chǎn)市場炒作空間被較大限制，住房市場政策沒有松動(dòng)，購房政策較嚴(yán)格，對二手房市場出現(xiàn)降溫有明顯的作用”。中研普華研究員鄒志丹在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，北京的二手房市場需要穩(wěn)定的過渡期來消化市場需求。而且北京限競房批量流入市場，間接地造成了二手房市場銷量的下滑。

　　“再從市場上來說，現(xiàn)今北京二手房交易出現(xiàn)下跌是毫無疑問的”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，因?yàn)殡S著整個(gè)市場的降溫，對交易量肯定會(huì)形成一定的利空。外加限購、限價(jià)等一系列的政策絲毫沒有放松，以及今年銀行的貸款政策一季度稍好，但二季度有所限制，所以諸多因素的累計(jì)，造成了利空的形成，也使得二手房交易量上不去。小陽春之后，之所以持續(xù)降溫，除“房住不炒”背景下，政策繼續(xù)趨于嚴(yán)格，主要還是受金融政策、銀行資金收緊影響的。

　　而市場的降溫勢必會(huì)對價(jià)格造成影響。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年北京二手住宅的成交均價(jià)為56825元/平方米，環(huán)比上漲0.85%，同比上漲0.78%，波動(dòng)幅度不足1%，價(jià)格走勢平穩(wěn)。

　　我愛我家研究院分析師表示，自從2018年上半年以來，北京二手住宅的半年交易均價(jià)始終保持在5.7萬元/平方米左右，波動(dòng)幅度均在3%以內(nèi)。而在此前，北京二手住宅的半年交易均價(jià)波動(dòng)幅度都在3%以上，甚至超過20%。可以說，二手房價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入了最為穩(wěn)定，波動(dòng)最小的階段。

　　另外，相關(guān)研究數(shù)據(jù)表明：除市場降溫、銷量下滑外，在成交周期上也有所加長。2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天，即這些成交房源從新增登記到簽訂合同賣出的平均時(shí)間為116天，接近4個(gè)月，較2018年增加近20天。

　　走勢平穩(wěn)

　　對于下半年二手房市場走勢，鄒志丹認(rèn)為將總體呈現(xiàn)穩(wěn)定的新態(tài)勢。

　　2018年以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)三個(gè)半年穩(wěn)定在7萬多套。以半年期來觀察，總體量的發(fā)展是平穩(wěn)。下半年，房地產(chǎn)金融政策力度不會(huì)出現(xiàn)明顯調(diào)整，而隨著下半年該類房產(chǎn)供應(yīng)量增加，對購買二手房市場的客源分流仍將產(chǎn)生一定影響。所以，綜合來看，2019年下半年北京二手房銷量仍然保持在7萬左右。具體要看房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)明顯的需求好轉(zhuǎn)。

　　另外，基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力，預(yù)計(jì)下半年央行大概率還將啟動(dòng)降準(zhǔn)政策，通過增加市場流動(dòng)性為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支持。在資金相對充裕的市場環(huán)境下，縱使“認(rèn)房又認(rèn)貸”的住房信貸政策難有調(diào)整，但住房按揭貸規(guī)模將有望增加，從一定程度上利于需求釋放，起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，北京其實(shí)已經(jīng)歷了十幾個(gè)月的價(jià)格是一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，往后面來看的話，由于目前的這種二手房可售房源，我們所稱的庫存，以及新房庫存的增加，我們認(rèn)為下半年房價(jià)上漲的動(dòng)力幾乎是沒有的。

　　而對于2019年下半年整體的二手房市場走勢，業(yè)內(nèi)人士則表示，從政策層面上看，“穩(wěn)”+“一城一策”仍是政策主基調(diào)，所以未來的購房政策應(yīng)該不會(huì)有太大變化，對于改善性需求的購房者來說，信貸壓力依然會(huì)存在。

　　麥田房產(chǎn)分析師則認(rèn)為，綜合來看，預(yù)計(jì)下半年北京二手房交易量將呈現(xiàn)穩(wěn)-升-降的小幅波動(dòng)走勢特征。從二手房市場先行指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，6月二手住宅新增供需量較上個(gè)月均有約10%的降幅。同時(shí)，6月成交房源中降價(jià)房源占比以及整體降價(jià)幅度均較上月有所上升，可以看出，當(dāng)前買方市場較為強(qiáng)勢，雙方價(jià)格博弈有增無減。接下來，賣方價(jià)格將有所松動(dòng)，這在一定程度上帶動(dòng)交易量提升。

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，目前來說，下半年還是二手房市場的低點(diǎn)，會(huì)出現(xiàn)持續(xù)地降溫。但到第四季度，市場環(huán)境或許有所改善。這也是房企、開發(fā)商和投資者需要注意的。另外，在第四季度的時(shí)候北京二手房市場可能會(huì)迎來小幅度的復(fù)蘇，但這也未必能改寫交易數(shù)據(jù)為負(fù)的事實(shí)。總體來說，第四季度還是值得期待的。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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