戴德梁行9月7日發(fā)布的《2017年中國寫字樓需求核心趨勢》報告顯示，去過一年（2016年6月—2017年6月），北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢等六大城市甲級寫字樓的凈吸納量出現(xiàn)明顯增加，需求量大大提升。其中，北京甲級寫字樓凈吸納量達到85.5萬平方米，較上年同比上升23.9%，達到近年來新高。
其中，內資在北京租賃市場上顯現(xiàn)得尤為積極。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，過去一年，內資租賃面積占整個市場73%，外資僅23%。其中，內資金融產業(yè)占了最大份額，達到34%，TMT企業(yè)緊隨其后，占了25%的面積份額。
一直以來，外資租客都是北京寫字樓市場的主導。世邦魏理仕今年2月發(fā)布的《中國重點城市寫字樓租戶普查報告｜2017北京》報告顯示，外資租賃占寫字樓總體市場存量面積的66%，但內資近年已經出現(xiàn)攀升趨勢，在2016年全年租賃總面積中達到64%。時隔半年，內資租戶又刷新了新增市場份額。
然而這并沒能拉低整體空置率。戴德數(shù)據(jù)顯示，今年北京二季度甲級寫字樓空置率達到7.3%，和去年同期持平。這也是一線城市中，唯一一個尚能持平的城市，其余上海、廣州、深圳三市均出現(xiàn)空置率攀升的狀況。
北京中原地產房地產經紀有限公司工商鋪總經理蔡慧健認為，北京的情況也不樂觀：“預計到今年年底或者明年年初，北京優(yōu)質寫字樓的空置率可能會達到8%-10%的水平。”
中原數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，北京市寫字樓可售面積達到328.24萬平方米，較今年年初203.1萬平方米的可售量多出百萬平方米，去化周期也從當時的4.51個月，上升至現(xiàn)在的18.35個月。
這還不包括今年下半年即將新增的上市量。戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，下半年北京核心商圈新增供應量超過75萬平方米，為一線城市中最高。戴德梁行報告認為，2011年-2013年的寫字樓開發(fā)浪潮使得近兩年市場供應激增，2015、2016年兩年的寫字樓平均供應量比過去五年均值上漲了130%，增量影響至今。
“2012年、2013年需求最旺盛的時候，空置率還不到5%。”蔡慧健稱，雖然到6月底優(yōu)質寫字樓還能保持425.3元/月/平方米的平均價格，和去年同期租金相比還有微微上漲，但實際上市場已出現(xiàn)議價空間：“比如通過免租期增加、車位費減少等方式挽留租戶，現(xiàn)在價格上還體現(xiàn)不出來，但是很難撐到明年年初。”
除了租賃市場，內資在包括寫字樓買賣在內的大宗物業(yè)交易市場也顯得非常積極。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京九宗大宗物業(yè)交易全部由內資買家完成，成交總額達到119億元，同比上升15%。
值得注意的是，內資中地產開發(fā)商的占比達到36.9％，而去年同期的數(shù)值則僅為5.7%。
事實上從去年起，內資買家就成為國內大宗交易的絕對主力。2016年全國商業(yè)地產大宗物業(yè)交易達到2094億元，較2015年翻了一番，達到歷史新高，其中90%以上的買家都是內資。而當年北京整售物業(yè)達到380.2億元，內資占比超過85%，亮相數(shù)據(jù)均為近五年來最高。
從今年的市場情況來看，這一趨勢還將延續(xù)。事實上，北京投資物業(yè)一直呈現(xiàn)出供不應求，五環(huán)之內鮮少有可售物業(yè)。下半年的新增上市，對投資性物業(yè)或呈現(xiàn)促進。
戴德梁行預測，2017年可用新資金預計達到4350億美元，僅比史上最高的去年減少2%。“隨著資金的涌入，加上今年二、三季度正在操作中的交易來看，今年全國大宗物業(yè)交易總量很可能還要突破去年，創(chuàng)下新高。”
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