央企背書是很多人置業(yè)時的第一粒定心丸，中信墅·云邸的多位業(yè)主就表示是沖著中國海外發(fā)展有限公司（00688.HK，以下簡稱“中海地產(chǎn)”）的大央企名號而來。但該項目交房以后，令業(yè)主們頭疼的問題不斷出現(xiàn)。
中信墅·云?。ū本┦凶〗ㄎ瘋浒该Q：“中信逸海園”）為中海地產(chǎn)2016年并購中信地產(chǎn)后從其手中接棒的項目，整個小區(qū)由多棟別墅和三棟高層組成?！吨袊?jīng)營報》記者了解到，目前別墅業(yè)主和高層業(yè)主正在為不同的訴求與開發(fā)商磋商。
據(jù)記者了解，開發(fā)商為兌現(xiàn)當初銷售時對別墅業(yè)主許下的贈送庭院承諾，在竣工驗收后，為別墅業(yè)主用鐵柵欄圍起了庭院，而這正是高層業(yè)主維權(quán)的起因。
“建了圍欄后，我們幾乎沒有什么綠化了，小區(qū)綠化率肯定達不到合同約定的30%。”一位高層業(yè)主說。而別墅業(yè)主則在裝修過程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商售房時承諾贈送的地下室，實則計算為套內(nèi)面積。
別墅地下室與住宅同價銷售
據(jù)了解，中海地產(chǎn)并購中信地產(chǎn)后，繼續(xù)銷售中信墅·云邸35號樓未售出的二期疊拼項目，包括8套下疊戶型和8套上疊戶型。
陳女士告訴本報記者，2016年11月她在中信墅·云邸認購了一套下疊別墅，到2017年10月收房前夕，做裝修設(shè)計時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)住宅面積為220多平方米，與合同約定的290多平方米套內(nèi)面積相差約70平方米。
北京市大興區(qū)房地產(chǎn)測繪所出具的實測報告顯示，地下室（戊類庫房）70平方米全部計入銷售面積。也就是說，陳女士所購房屋的地下室與地上住宅同價銷售，按照合同價格每平方米49981.04元的價格，地下室總價達到約350萬元。
陳女士告訴記者，當初中海地產(chǎn)置業(yè)顧問承諾贈送地下室，贈送庭院。“我花三百多萬買了個地下室，太可笑了，這和買房時銷售推銷的口頭描述、售樓書、以及認購書所約定的房屋所售面積為住宅的基本情況完全不符合。”
和陳女士一樣購買了別墅的業(yè)主，僅因是上疊戶型，位于下疊戶型的北側(cè)，地下室面積比下疊戶型少一半左右，30平方米的銷售總價為8萬元，單價僅2600元/平方米左右。相較而言，陳女士的地下室約50000元/平方米的單價，售價相當于鄰居的20倍。
大興區(qū)住建委調(diào)查后發(fā)現(xiàn)中海地產(chǎn)與陳女士簽訂的認購書，非網(wǎng)簽認購書，屬于私下認購，且房屋用途內(nèi)容和在住建委備案的不符，備案屬性為住宅和戊類庫房，但和陳女士簽訂的認購書顯示房屋用途全部為“住宅”。大興區(qū)住建委以此認定中海地產(chǎn)在認購過程中存在程序違法。
記者獲得的中信地產(chǎn)銷售該項目別墅產(chǎn)品時與業(yè)主簽訂的合同顯示，在房屋平面示意圖上明確標注了戊類庫房位置，而中海地產(chǎn)與陳女士簽訂的預售合同中未做標注。“開發(fā)商故意隱瞞房屋真實情況，用戊類庫房面積充當住宅面積，制造表面低價的假象，誘使購房人搶購簽約。”陳女士說。
她要求開發(fā)商退還自己為地下室花費的350萬元，稱多次與中海地產(chǎn)方面協(xié)商，但對方表示只愿意補償一點物業(yè)費。
記者就該項目銷售細節(jié)相關(guān)問題聯(lián)系中海地產(chǎn)采訪，對方相關(guān)負責人以近期不方便安排為由婉拒。
高層被“侵占”的公共綠地
一邊是別墅業(yè)主贈送地下室、贈送庭院的承諾，一邊是高層業(yè)主要求共享公共綠地的訴求，中信墅·云邸近期可謂波折四起。
記者在中信墅·云邸小區(qū)內(nèi)看到，開發(fā)商統(tǒng)一為每一戶別墅業(yè)主用鐵柵欄圍起了庭院，兌現(xiàn)了對別墅業(yè)主許下的贈送庭院的承諾。部分業(yè)主已經(jīng)在圍欄內(nèi)將綠地改變成了硬質(zhì)鋪裝或建設(shè)了一些廊架等構(gòu)筑物。
不過，多位高層業(yè)主表示，開發(fā)商侵占小區(qū)內(nèi)公共綠地為別墅業(yè)主建立私家花園的行為堅決不能接受。
業(yè)主孫先生介紹稱，開發(fā)商在竣工驗收前，為了符合報規(guī)文件，滿足規(guī)劃驗收標準，在小區(qū)別墅四周并沒有建立圍欄，表明是供小區(qū)全體業(yè)主活動的公共區(qū)域，在取得規(guī)劃驗收許可等相關(guān)文件后，才為所有別墅建立圍欄，并容許默許擴建，成為現(xiàn)有小區(qū)現(xiàn)狀。
據(jù)了解，高層業(yè)主已向大興區(qū)規(guī)劃委員會申請公示相關(guān)規(guī)劃文件，而公示的文件中規(guī)劃圖明確表明小區(qū)別墅并未包含圍欄信息，開發(fā)商在與業(yè)主談判過程中也承認是其為別墅統(tǒng)一建立的圍欄。
“我們也向開發(fā)商反映了公共綠地問題，要求部分拆除小院，清退恢復建設(shè)規(guī)劃道路。雖然我們業(yè)主多次提出該如何解決違法違規(guī)侵犯我們權(quán)益的問題，但開發(fā)商答復是所有圍欄不能拆。”多位業(yè)主告訴記者。
北京京潤律師事務所律師張志同受訪時表示，項目當初報批的時候，規(guī)劃局、住建委通過的規(guī)劃設(shè)計圖、施工平面圖上如果沒有許可建設(shè)圍欄，就屬于違法建設(shè)。即使開發(fā)商對別墅業(yè)主做了贈送庭院的承諾，也應當拆除，開發(fā)商承擔違約責任。“北京這邊有好幾個類似情況的項目，圍欄最終都拆掉了。業(yè)主可以向行政機關(guān)舉報，由行政機關(guān)下處罰決定后執(zhí)法拆除。”
此外，業(yè)主們反映的問題還包括園林設(shè)計不合理、精裝修質(zhì)量縮水、未按照合同約定安裝監(jiān)控設(shè)施以及在選房期開發(fā)商宣傳的“一梯一戶”，實為二梯二戶；宣傳網(wǎng)站、宣傳冊及銷售宣稱的“法式對仗園林”，實際為道路被別墅圍欄截斷等一系列細節(jié)性問題。“令廣大業(yè)主錯誤相信銷售宣稱的本小區(qū)品質(zhì)肯定高于九號公館等中海地產(chǎn)前期開發(fā)的項目，現(xiàn)在看到本小區(qū)現(xiàn)狀實在失望，感到被欺騙了。”
就如何平衡別墅業(yè)主與高層業(yè)主之間的利益訴求相關(guān)問題，記者聯(lián)系中海地產(chǎn)方面要求采訪，客服部一位工作人員稱，已將記者的采訪需求反饋給相關(guān)部門，其稱“有人會聯(lián)系你”。但截至發(fā)稿，中海地產(chǎn)方面未有任何人就采訪事宜與記者溝通。
并購中信后遺癥？
3月8日，大興區(qū)住建委在給一位業(yè)主的投訴答復中表示，因開發(fā)商與業(yè)主簽訂的認購書非網(wǎng)簽版本，違反了北京市《關(guān)于加強本市商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知》之規(guī)定，對該項目做出限制網(wǎng)簽的行政處理措施。
高層業(yè)主馬先生告訴記者，他們在與開發(fā)商溝通過程中，對小區(qū)園林設(shè)計、道路硬化等細節(jié)性問題提出了一些改善意見，但開發(fā)商均未采納；而別墅業(yè)主陳女士提出的退還地下室費用要求，也未得到滿足。
雙方業(yè)主不約而同將原因指向資金問題。“中海地產(chǎn)在接盤項目后，由于交房延期，向一期業(yè)主總計賠付了約8000萬元違約金。”
中海地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)一直以“最會賺錢的房企”著稱，是否存在業(yè)主所說8000萬元資金賠付，后期中海地產(chǎn)為平衡項目利潤、降低成本，導致中信墅·云邸出現(xiàn)各種問題，記者向中海地產(chǎn)方面求證，但未得到對方回復。
值得一提的是，2017年9月，中信墅·云邸取得的預售許可證信息顯示，其住宅樓銷售均價在62400元/平方米~85400元/平方米之間，2016年售價約為50000元/平方米，而2016年上半年，中信地產(chǎn)銷售時該項目均價約為30000元/平方米。
據(jù)報道，中信地產(chǎn)管理層曾在2016年上半年業(yè)績發(fā)布會上表示，其房地產(chǎn)業(yè)務當年上半年虧損47億元；中海地產(chǎn)在2016年3月初即宣布以310億元的價格，并購中信股份公司中信地產(chǎn)的全部股權(quán)，以及另一家子公司中信泰富在國內(nèi)的住宅地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2016年中海地產(chǎn)毛利率與凈利率均有所下滑。（金姝妮）
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