位于昌平區(qū)北七家的華潤(rùn)·理想國(guó)樣板區(qū)
大興區(qū)亦莊首創(chuàng)遠(yuǎn)洋·禧瑞天著施工現(xiàn)場(chǎng)
大興區(qū)龐各莊中海云筑施工現(xiàn)場(chǎng)
北京8月多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的集中入市，讓限競(jìng)房供應(yīng)達(dá)到了年內(nèi)峰值。然而，在此前一片看好、認(rèn)為房源相對(duì)而言較低的價(jià)格將極大調(diào)動(dòng)北京剛需及剛改釋放，并預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況可觀的情況下，當(dāng)前限競(jìng)房整體銷(xiāo)售狀況并未如預(yù)料般樂(lè)觀。北京商報(bào)記者兵分三路調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然少數(shù)區(qū)位優(yōu)越、價(jià)格優(yōu)惠的限競(jìng)房項(xiàng)目成交量稍多，但更多位置稍遠(yuǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)展則相對(duì)緩慢，去化壓力凸顯。有房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家分析稱，當(dāng)前限競(jìng)房供應(yīng)量在新房市場(chǎng)中占據(jù)近六成比重，但實(shí)際上市場(chǎng)已出現(xiàn)供過(guò)于求的狀況，預(yù)計(jì)接下來(lái)入市的限競(jìng)房將面臨愈發(fā)艱難的銷(xiāo)售局面。
調(diào)查：低于限價(jià)現(xiàn)售價(jià)降幅不一
據(jù)媒體此前報(bào)道，已經(jīng)被政府限價(jià)的普通商品房開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)尋求出路，希望通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)助推銷(xiāo)售。為了了解當(dāng)前限競(jìng)房售價(jià)水平及銷(xiāo)售狀況，北京商報(bào)記者于9月8日-10日對(duì)大興、豐臺(tái)以及昌平區(qū)域內(nèi)4個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目進(jìn)行了走訪調(diào)查。
首創(chuàng)遠(yuǎn)洋·禧瑞天著是位于大興區(qū)亦莊板塊的限競(jìng)房項(xiàng)目，北京商報(bào)記者從售樓處了解到，該項(xiàng)目分為東區(qū)和西區(qū)兩大塊，規(guī)劃用戶為1459戶，9月初首次開(kāi)盤(pán)推出西區(qū)9棟700余套房源，截至9月8日已售200余套。該項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)為52695元/平方米，當(dāng)前售價(jià)的單價(jià)區(qū)間大概在4.8萬(wàn)-5萬(wàn)元范圍內(nèi)，受戶型面積、層高及位置分布等因素影響有所差異，總房款430萬(wàn)元起。
禧瑞天著項(xiàng)目銷(xiāo)售人員向北京商報(bào)記者表示，購(gòu)買(mǎi)限競(jìng)房的客戶大多考慮的是性價(jià)比，對(duì)比周邊區(qū)域房?jī)r(jià)水平，禧瑞天著“低單價(jià)、低總價(jià)”的優(yōu)勢(shì)較為突出，也因而吸引了眾多購(gòu)房者的關(guān)注。“項(xiàng)目差不多1500套房，首期開(kāi)盤(pán)售價(jià)較低，不過(guò)后期會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售狀況拉升到5.25萬(wàn)元的限價(jià)水平，現(xiàn)在可以說(shuō)是剛需上車(chē)的最好時(shí)機(jī)！”上述銷(xiāo)售人員如是表示。
距離禧瑞天著39公里、位于南六環(huán)外的大興龐各莊中海云筑項(xiàng)目，也是大興區(qū)域內(nèi)一處關(guān)注度較高的限競(jìng)房樓盤(pán)。目前該項(xiàng)目處于待售階段，售樓處銷(xiāo)售人員告訴北京商報(bào)記者，項(xiàng)目共有45棟樓，主推89平方米小三居和139平方米合院產(chǎn)品，預(yù)計(jì)于9月22日正式開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)將推出11棟共計(jì)300余套89平方米的房源。據(jù)了解，中海云筑項(xiàng)目限價(jià)為42158元/平方米，當(dāng)前每平方米銷(xiāo)售單價(jià)3.6萬(wàn)元起，89平方米小三居總價(jià)在330萬(wàn)元上下，實(shí)際銷(xiāo)售單價(jià)同樣受戶型面積、層高及位置分布等因素影響。該項(xiàng)目正處于排卡驗(yàn)資階段，意向客戶可于近日提交資質(zhì)及資產(chǎn)證明材料，售樓處將于開(kāi)盤(pán)時(shí)通知驗(yàn)資合格的排卡客戶前去選房。售樓處銷(xiāo)售人員表示，中海云筑項(xiàng)目當(dāng)前排卡登記客戶為300組。按照房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售傳統(tǒng)，1：1的蓄客確實(shí)并不樂(lè)觀。
位于西南二環(huán)、尚未取得預(yù)售證的限競(jìng)房佑安府項(xiàng)目，正在積極蓄客中。
該項(xiàng)目售樓處銷(xiāo)售人員表示，佑安府開(kāi)盤(pán)信息待定，但因區(qū)位交通及生活配套商較具優(yōu)勢(shì)，近期以來(lái)咨詢房源信息者眾多。由于當(dāng)前售樓處不對(duì)外開(kāi)放，因而僅對(duì)意向客戶進(jìn)行包括個(gè)人信息、需求、預(yù)算等方面的簡(jiǎn)單登記。銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息一經(jīng)確定，將統(tǒng)一以電話形式告知客戶，至于項(xiàng)目的具體戶型、面積、價(jià)格及房源獲取方式都將于開(kāi)盤(pán)之日予以公布。
位于北六環(huán)外、昌平區(qū)北七家限競(jìng)房華潤(rùn)·理想國(guó)，限價(jià)為49529元/平方米，當(dāng)前總體銷(xiāo)售價(jià)格每平方米4.7萬(wàn)元起，均價(jià)在4.8萬(wàn)元/平方米左右。該項(xiàng)目于7月18日開(kāi)盤(pán)推出全部共計(jì)863套房源后兩個(gè)月，目前還剩余房源100余套。
真相：無(wú)奈的杠桿工具
值得一提的是，上述限競(jìng)房項(xiàng)目皆為簡(jiǎn)裝交房，首套首付比例均為40%，銷(xiāo)售人員稱這是由于項(xiàng)目總價(jià)超過(guò)了五環(huán)到六環(huán)的非普通住宅指導(dǎo)線所致。其中，華潤(rùn)·理想國(guó)項(xiàng)目原則上為簡(jiǎn)裝交房，但對(duì)于有精裝需求的客戶，開(kāi)發(fā)商表示可提供精裝修服務(wù)，精裝修收費(fèi)在每平方米2200元左右，而同類(lèi)型的剛需盤(pán)純商品房，精裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在1000-2000元/平方米之間。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅指出，限競(jìng)房的先天條件以及市場(chǎng)環(huán)境，都會(huì)影響到企業(yè)對(duì)于限競(jìng)房定價(jià)的策略?？偨Y(jié)而言，影響限競(jìng)房銷(xiāo)售價(jià)格的因素主要有兩個(gè)：一是利潤(rùn)有多高，即現(xiàn)售價(jià)和企業(yè)拿地價(jià)格之間的價(jià)差有多大；二是限競(jìng)房周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系如何，若市場(chǎng)需求旺盛且周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量少，定價(jià)可能稍高。
針對(duì)當(dāng)前部分限競(jìng)房售價(jià)低于限價(jià)的現(xiàn)象，郭毅分析認(rèn)為，以禧瑞天著和中海云筑價(jià)格微調(diào)為例，存在企業(yè)拿地成本較低，因利潤(rùn)空間相對(duì)較大而做調(diào)整的可能性。其次，企業(yè)前期在價(jià)格上給出一定幅度的優(yōu)惠，可以為后期在限定最高價(jià)水平之下的漲價(jià)留出一定的空間，同時(shí)也為樓盤(pán)的價(jià)值提升留出了空間。
“限競(jìng)房售價(jià)低于限價(jià)，在前期有促進(jìn)客戶成交的可能性，其實(shí)是用價(jià)格作為一個(gè)杠桿去擠壓當(dāng)前的客戶，希望能實(shí)現(xiàn)一個(gè)更好的銷(xiāo)售結(jié)果。”郭毅如是補(bǔ)充道。
爭(zhēng)議：限競(jìng)房的去化壓力
占據(jù)新房市場(chǎng)近六成比重的限競(jìng)房，當(dāng)下已然成為北京新房市場(chǎng)供應(yīng)主力。
根據(jù)合碩機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至9月2日已有13個(gè)限競(jìng)房取證上市，限競(jìng)住宅的預(yù)售套數(shù)共有7164套，占同期商品住宅13375套預(yù)售總量的54%。
然而限競(jìng)房比重仍在加大中。隨著限競(jìng)房取證進(jìn)度的加快，新盤(pán)供應(yīng)量越來(lái)越多，再加上前期開(kāi)盤(pán)加推的項(xiàng)目，專(zhuān)家預(yù)測(cè)9、10月將再度涌現(xiàn)限競(jìng)房供應(yīng)小高潮。
值得注意的是，與限競(jìng)房供應(yīng)量一同增加的，還有業(yè)內(nèi)關(guān)于“市場(chǎng)需求能否支撐眾多限競(jìng)房項(xiàng)目的龐大貨量”的擔(dān)心，多位房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家也指出，新房市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯露，限競(jìng)房去化壓力日漸凸顯。
郭毅指出，北京新房市場(chǎng)在之前幾個(gè)月成交基本維持在每個(gè)月2000套上下的水平，8月的成交拉升至3000套，其中限競(jìng)房的成交對(duì)整體成交量有著一定的貢獻(xiàn)，但實(shí)際上北京新房市場(chǎng)需求其實(shí)并不十分旺盛。“今年上市的限競(jìng)房項(xiàng)目去化速度有快有慢，從總體上來(lái)看，限競(jìng)房雖對(duì)成交量產(chǎn)生了一定的拉動(dòng)，但單個(gè)項(xiàng)目的去化情況其實(shí)并不是特別樂(lè)觀。”
郭毅更進(jìn)一步表示，供過(guò)于求的市場(chǎng)矛盾，其實(shí)早在政府推地的時(shí)候已經(jīng)埋下了一個(gè)種子。“目前北京新房市場(chǎng)成交了60多塊限競(jìng)房用地，整體規(guī)劃總建筑面積將近550萬(wàn)平方米，大概能開(kāi)發(fā)6萬(wàn)多套限競(jìng)房。但北京一年新房市場(chǎng)的成交量，其實(shí)也就在兩三萬(wàn)套。兩三萬(wàn)套需求對(duì)應(yīng)著六七萬(wàn)套的供應(yīng)，其實(shí)市場(chǎng)很難用限競(jìng)房去更好地調(diào)動(dòng)需求。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，當(dāng)前限競(jìng)房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過(guò)3000套，這使得供大于求開(kāi)始明顯出現(xiàn)。在張大偉看來(lái)，當(dāng)下北京整體市場(chǎng)處于平穩(wěn)狀態(tài)中，不論是二手房還是新建住宅成交量均顯平穩(wěn)，但北京市場(chǎng)過(guò)去兩年土地供應(yīng)高峰開(kāi)始逐漸反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量項(xiàng)目入市，由此購(gòu)房者的觀望態(tài)度將更趨明顯。
另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)印證了限競(jìng)房去化壓力較大的事實(shí)。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月11日，北京合計(jì)有16個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得18期預(yù)售證，共提供商品房限競(jìng)房源9038套。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，除去剛?cè)〉妙A(yù)售證的部分項(xiàng)目，當(dāng)前8個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目網(wǎng)簽量合計(jì)1089套，按此比例計(jì)算，限競(jìng)房網(wǎng)簽銷(xiāo)售率只有12%。而即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷(xiāo)售，市場(chǎng)已經(jīng)入市的這16個(gè)項(xiàng)目，平均去化也不足四成。此外，限競(jìng)房市場(chǎng)分化明顯，部分限競(jìng)房接近售罄，而部分限競(jìng)房去化不足兩成。
出路：價(jià)格、產(chǎn)品兩條腿走路
在8月限競(jìng)房集中入市之前，限競(jìng)房被外界看作是北京新房市場(chǎng)解渴的一劑良方。但從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看來(lái)，限競(jìng)房現(xiàn)階段的銷(xiāo)售狀況實(shí)際上并不理想。
郭毅表示，從在售限競(jìng)房去化比例來(lái)看，一些位置優(yōu)越、限定價(jià)較低的項(xiàng)目，沒(méi)有達(dá)到外界認(rèn)為的“開(kāi)盤(pán)即售罄”的期望，排卡客戶量也沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)商計(jì)劃推出量的倍數(shù)關(guān)系，仍有剩余房源未被認(rèn)購(gòu)。張大偉更是用“北京嚴(yán)格的調(diào)控下，限競(jìng)房出現(xiàn)冰冷現(xiàn)象”來(lái)形容限競(jìng)房現(xiàn)階段不溫不火的銷(xiāo)售現(xiàn)狀。
郭毅分析認(rèn)為，在市場(chǎng)需求有限的情況下，現(xiàn)階段房企若想促進(jìn)銷(xiāo)售，可能需要嘗試用價(jià)格和產(chǎn)品兩個(gè)杠桿去撬動(dòng)市場(chǎng)，以促進(jìn)需求。“首先，房企應(yīng)從產(chǎn)品上下功夫，把產(chǎn)品做到位；其次是看看價(jià)格上有沒(méi)有松動(dòng)的空間，讓客戶感覺(jué)到項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)值預(yù)期是向好的，這樣才能更好地刺激需求。如果在這兩方面沒(méi)有太多空間的話，企業(yè)可能會(huì)面臨一個(gè)比較被動(dòng)的市場(chǎng)局面。”
此外，郭毅預(yù)測(cè)，隨著更多的限競(jìng)房項(xiàng)目逐漸入市，加上此前入市的項(xiàng)目把第一輪購(gòu)房需求釋放完畢，使得后面接續(xù)的需求減少，接下來(lái)上市的限競(jìng)房項(xiàng)目銷(xiāo)售或?qū)⒏悠D難。（記者崔啟斌 榮蕾）
轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)
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