今年一線及熱點(diǎn)城市在限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控政策下，房企銷售出現(xiàn)些許波動(dòng)，但大部分房企上半年的銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，而一家來(lái)自浙江的房企在9月順利通過永續(xù)債獲得發(fā)展資金時(shí)才有種松一口氣的感覺。
作為一家民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商，得益于香港上市的通道，將今年公司總體融資成本控制在5%左右對(duì)比行業(yè)已經(jīng)算得上優(yōu)秀，但是其負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展需要更為暢通的融資渠道，尤其在今年千億計(jì)劃提出后，對(duì)資金的渴望成為企業(yè)最核心的任務(wù)之一。
在協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來(lái)，“規(guī)模效應(yīng)下，房企永遠(yuǎn)都在尋找低成本資金?，F(xiàn)在企業(yè)普遍感受到國(guó)內(nèi)資金池的收緊，包括發(fā)債、銀行貸款、影子銀行等。不管目前是否缺錢，為了屯糧過冬，有條件發(fā)債的房企都在發(fā)債。”
這點(diǎn)在央企房地產(chǎn)企業(yè)身上同樣得到印證。9月27日，中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司計(jì)劃發(fā)行一筆總額84億元的中期票據(jù)和長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)，資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、償還金融機(jī)構(gòu)借款及其他中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)認(rèn)可的用途。
無(wú)獨(dú)有偶，近期規(guī)模最大的融資同樣來(lái)自于央企地產(chǎn)企業(yè)。同一天，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布公告稱，其于公告日收到交易商協(xié)會(huì)出具的《接受注冊(cè)通知書》（下簡(jiǎn)稱“通知書”），同意接受公司50億元超短期融資券以及150億元中期票據(jù)注冊(cè)，注冊(cè)額度自交易商協(xié)會(huì)發(fā)出通知書之日起兩年內(nèi)有效。
含著金湯勺出身的央企地產(chǎn)一直以較低的資金成本行走于行業(yè)前列，但是在此輪全方位調(diào)控的風(fēng)波之下也難免受到波及。隨著調(diào)控的常態(tài)化趨勢(shì)顯現(xiàn)，雖然在總體上并沒有表現(xiàn)出太多的擴(kuò)張趨勢(shì)，央企房地產(chǎn)企業(yè)依然需要依靠足夠低的融資支撐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。隨著這部分央軍的加入，原本擁擠不堪的融資通道更顯逼仄。
央企大軍“殺入”中票融資
從資金性質(zhì)來(lái)看，房企獲得流動(dòng)性資金的主要途徑有銷售回款和企業(yè)融資兩種。在黃立沖看來(lái)，今年下半年，房地產(chǎn)銷售速度普遍預(yù)期放緩，而融資渠道亦有被進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)。因此第三季度眾多房企加大融資力度不出意料。
在完成對(duì)中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合之后，保利地產(chǎn)階總資產(chǎn)規(guī)模增加1143億元至5823億元。而注入相關(guān)資產(chǎn)的同時(shí)，公司資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)4%至78.83%。
在整合中航工業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)前，保利地產(chǎn)新獲取銀行貸款平均融資成本為4.66%，顯著低于行業(yè)可比公司。加之中航項(xiàng)目后，公司新增有息負(fù)債綜合成本5.05%。
雖然與行業(yè)平均水平相比依然有較大成本空間，但是在保利地產(chǎn)決策層的眼中，一方面確保融資規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)將融資成本繼續(xù)降低至5%以下成為近期重要任務(wù)之一。在其今年半年報(bào)中，已經(jīng)明確表示，“為應(yīng)對(duì)資金緊張及利率上行風(fēng)險(xiǎn)，公司提前搶占信貸資金，鎖定低成本貸款。”
9月12日，保利地產(chǎn)首單CMBS“中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所設(shè)立，發(fā)行規(guī)模35.3億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)和保利中心。公告顯示，保利此筆CMBS的優(yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模35億元，期限12年，發(fā)行利率4.88%，創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)同期同類產(chǎn)品新低。
作為資產(chǎn)證券化的一種方式，CMBS主要靠物業(yè)的租金收入和運(yùn)營(yíng)收入作為現(xiàn)金流還款，具有抵押率高、融資期限長(zhǎng)、充分利用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值等優(yōu)點(diǎn)。從保利此次發(fā)行的CMBS看，其基礎(chǔ)資產(chǎn)系廣州核心區(qū)的兩棟寫字樓，現(xiàn)金流穩(wěn)定，出租率及租金價(jià)格指標(biāo)均表現(xiàn)出色。
兩周后，保利地產(chǎn)又公布獲得150億元中期票據(jù)注冊(cè)額度。與中期票據(jù)的規(guī)模相比，CMBS在利率水平上性價(jià)比較低，房企發(fā)行中期票據(jù)的融資成本可以比同期銀行貸款利率低1～1.5個(gè)百分點(diǎn)，參考此前保利地產(chǎn)中票利率，此次發(fā)行在4.5%可能性較大。
同一天中糧地產(chǎn)也擬通過中期票據(jù)向市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行總額不超過人民幣39億元（含39億元）的中期票據(jù)。此外，包括大悅城地產(chǎn)、招商蛇口、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金隅股份等央（國(guó)）企身份開發(fā)商中期票據(jù)在近期獲準(zhǔn)發(fā)行。
中票發(fā)行門檻難邁
一般來(lái)說(shuō)，放寬中票是監(jiān)管層按照市場(chǎng)化的原則，處理中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題。而實(shí)際上，信用等級(jí)高的房企或央企更容易獲得認(rèn)可。從2014年年底房企銀行間發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)放寬松動(dòng)以來(lái)，實(shí)際上獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)仍以國(guó)有身份房地產(chǎn)企業(yè)為主。
事實(shí)上，中期票據(jù)發(fā)行受房地產(chǎn)企業(yè)公司債融資渠道收緊影響，今年年初，部分房企轉(zhuǎn)向可操作性強(qiáng)、成本較低、節(jié)奏較快、投資監(jiān)管不是很嚴(yán)的中期票據(jù)。但隨著監(jiān)管政策進(jìn)一步收緊和去杠桿的持續(xù)推進(jìn)，資金面持續(xù)緊張，一級(jí)市場(chǎng)不少債券發(fā)行難度加大、發(fā)行利率不斷上揚(yáng)。
今年4月份以來(lái)，多家房企中止了本期公司中期票據(jù)的發(fā)行，其中不乏央（國(guó)）企身份開發(fā)商，如電建地產(chǎn)、金融街控股、金地等房企先后刊發(fā)公告稱，取消公司本期中期債券的發(fā)行，與此同時(shí)，此前被評(píng)估公司評(píng)級(jí)為AAA的萬(wàn)科也于4月27日宣布取消15億元債券的發(fā)行。
成本是直接導(dǎo)致發(fā)行人取消或推遲債券發(fā)行最重要的原因之一。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市場(chǎng)發(fā)行共有債券票面發(fā)行利率超過7%，而票面發(fā)行利率不低于6%的債券也達(dá)到415只。以萬(wàn)科為例，2016年公司在資本化的利息支出合計(jì)32.3億元，未資本化的利息支出23.1億元，融資利率約4.3%，低于中期票據(jù)可能達(dá)到的利率，而萬(wàn)科也在此次取消中票發(fā)行名單之列。
也有企業(yè)逆勢(shì)而行。作為民營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商，去年12月底陽(yáng)光城曾向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過人民幣150億元債務(wù)融資工具。今年6月13日，陽(yáng)光城收到交易商協(xié)會(huì)決定接受其中期票據(jù)（永續(xù)中票）注冊(cè)的通知，注冊(cè)金額為58億元。
最新發(fā)布的公告顯示，9月28日，陽(yáng)光城發(fā)行了2017年度第三期中期票據(jù)（永續(xù)中票）10億元，且本次募集資金已于9月29日全部到賬。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，該筆中期票據(jù)發(fā)行利率7.5%，不僅略高于同期中期票據(jù)發(fā)行利率，也超過公司執(zhí)行副總裁吳建斌“第一步”計(jì)劃7%的紅線。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在當(dāng)前情況下，多數(shù)房企的融資額度、融資渠道都受到限制，境內(nèi)銀行貸款，中期票據(jù)的市場(chǎng)化融資方式成為房企融資的重要手段。“開發(fā)商需要融資，銀行需要放錢，房企發(fā)行中期票據(jù)自然成為趨勢(shì)，尤其是在目前融資渠道漸少的局面下。”一位房企投資者關(guān)系經(jīng)理告訴記者，“不過配合程度也要看和銀行的關(guān)系如何。”
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，此次保利地產(chǎn)獲得150億元中期票據(jù)注冊(cè)額度背后得到了中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行以及交通銀行的積極支持。
永續(xù)債重回江湖
中期票據(jù)的高門檻讓眾房企將目光投向其他融資領(lǐng)域。從3月開始，房地產(chǎn)行業(yè)信用債的發(fā)行量有所增加。比如，萬(wàn)科和金地，7月各發(fā)行了40億元公募公司債。不過，募集資金用途依然不得用于購(gòu)置土地，只能投向非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且需要進(jìn)行專戶監(jiān)管。
因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊之下，海外債作為一種相對(duì)自由的融資通道再次受到關(guān)注。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)房企融資監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)房企海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)高達(dá)183億美元，合計(jì)人民幣1242億元，而2016年全年僅合計(jì)約人民幣295億元。其中，中國(guó)恒大上半年發(fā)行101億美元海外優(yōu)先票據(jù)，替換了原有永續(xù)債。排除恒大的數(shù)據(jù)，上半年其余企業(yè)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)仍然超過550億元，是去年全年的兩倍多。
雖然今年二季度以來(lái)，發(fā)改委收緊給房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)放批文，其整體發(fā)行審批流程受監(jiān)管調(diào)控十分明顯。不過此次發(fā)改委著重監(jiān)管的是從境外借入一年期以上資金，一年期以下外債則不需要。因此一年期以內(nèi)的美元債發(fā)行高漲，如建業(yè)地產(chǎn)在7月公告，擬發(fā)行2億美元2018年到期票息6.00%優(yōu)先票據(jù)；綠地香港也在該月發(fā)行2億美元于2018年到期的4.5%債券。
此外，永續(xù)債也成為房企獲取流動(dòng)資金關(guān)注的焦點(diǎn)之一。9月底，華僑城集團(tuán)境外上市平臺(tái)華僑城(亞洲)發(fā)布公告，其發(fā)行8億美元優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券，初始分派率為每年4.30%。同期，禹洲地產(chǎn)也發(fā)行3億美元高級(jí)永續(xù)證券，初始分派率定為5.375%。
記者據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，7月份以來(lái)，綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)金茂等大型房企都啟動(dòng)了永續(xù)債融資。由于永續(xù)債沒有贖回期限且利率會(huì)重設(shè)，若不能在一個(gè)時(shí)間段償還債務(wù)，那么重設(shè)的利率將會(huì)不斷飆升，因此也被喻為房企“利潤(rùn)黑洞”。
但是在融資渠道進(jìn)一步收緊的驅(qū)使下，永續(xù)債是開發(fā)商在規(guī)模擴(kuò)張過程中最優(yōu)的選擇之一，其不但是拿地、并購(gòu)擴(kuò)張的資金來(lái)源，對(duì)有些上市公司對(duì)外口徑而言，永續(xù)債可不計(jì)入負(fù)債，解決了上市房企報(bào)表杠桿率問題，直至熬過調(diào)控“寒冬”。（周翔宇）
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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